「容積率を捨てる」という発想がマンションの未来を創造する

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タワーマンションブームに押され、影を潜めている感のある低層マンション。閑静な住宅地に建設されることが多いため、今なお豊かな自然や落ち着いた住環境を求める消費者からの人気は根強い。

ところが、こうした低層マンションにも“高層化”の波が押し寄せており、これまではせいぜい4階建てだったのが、5階建てへと1フロア上乗せされた低層マンションを見かけるようになった。たかだか1階の違いだが、実は、この1フロアには分譲業者のしたたかな戦略が秘められていた。はたして、その戦略とは何なのか？―― 今回は、低層マンションの高層化（＝地中化）から垣間見えるマンション業者の内情を紹介し、併せて、そこから見えてきたマンションの間取りを画一化させる“容積率の呪縛”にもメスを入れる。

5階建てとはいっても、実は「地上4階」＋「地下1階」のマンション

高級住宅街の１つとして、著名な人々も多く住む東京都世田谷区。同区は適度な空間が確保された緑豊かな住宅地を保全すべく、区全域の約9割が住居系の用途地域で占められている。しかも、住居系の中でも最も規制が厳しい「第一種低層住居専用地域」の割合が高く、そのことが良好な住宅地としての景観維持につながっている。

そうしたなか、過日、世田谷区内のある新築マンションのモデルルームを見学した際、物件概要を見てハッとしたことがあった。というのも、そのマンションは第一種低層住居専用地域内にありながら「5階建て」と表記されていたからだ。勉強した人はご存じのように、建築基準法では第一種または第二種低層住居専用地域内の建物は、その高さが10または12メートルまでと定められている。通常、分譲マンションの階高は3メートル前後のため、高さ制限いっぱい（12メートル）まで建物を建設しても、4階までしか建てられない。にもかかわらず「5階建て」と書いてあったので、どうしてなのかと不思議に思ったのだ。

しかし、マンションの完成模型を見て、すぐに状況が飲み込めた。何とそのマンションは5階建てとはいっても「地上4階」「地下1階」の構造だった。地盤面から見れば、れっきとした4階建てだったのだ。その建設テクニックの妙に思わず感嘆したのを今でも覚えている。

このように近年、低層マンションが“地中化”する傾向が増えており、実は、ここに分譲マンション業者の“したたかさ”が見え隠れする。世田谷区の例をみても分かるように、閑静な住宅街では建築制限が厳しい。そのため、少しでも多くの容積率を確保したいマンション業者にとっては、「地中化」という発想が起死回生の切り札となっている。建築基準法には建築物の地階に地下室を設けても、全体の3分の１を上限に容積率に算入しない緩和措置が用意されている（下表参照）。そのため、こうした特例の後押しを受けながら地下室マンションはその数を増やしているのだ。

【参考】建築基準法に定める容積率不算入の例

“容積率の呪縛”がマンションのあるべき姿を曇らせる

ではなぜ、デベロッパーはそこまで容積率にこだわるのだろうか？―― その根底には、“採算主義”といった売り手の理論が存在していた。

当然、デベロッパーも事業法人である以上、利益の最大化を追い求める。そのため、少しでも売り上げを伸ばそうと容積率いっぱいに建物を建てたがる。スーパーでの野菜の詰め放題を例に考えてみよう。「このビニール袋に何個、野菜を詰めても料金は同じ」となれば、誰だてビニール袋いっぱいに野菜を詰めたがる。消費者である以上、少しでも得したいと考えるのは自然な流れだ。

その点、マンション分譲業者も心理は同じ。限られた容積率に対して、ひと部屋でも総戸数を増やそうと容積率いっぱいに建物を建てたがる。企業であるが故に、売り上げに執着するのは避けられない。

しかし、採算性を最優先するあまり、住み手への配慮を欠いては元も子もない。元来、開発業者や設計事務所には容積率を初めとする法令上の制限の中で、どれだけ魅力的なデザインや住空間を創造できるかが求められる。効率性ばかりを追求し、無機質で平凡なプランに落ち着いては困るのだ。今般、デザイナーズマンション人気が衰えないことを考えても、多くの日本人がありきたりの間取りに飽き飽きしている。“押し付け”とも取られかねない没個性のプランに嫌気をさしているのだ。

それだけに、マンション分譲業者は容積率を捨て、あえて無駄を創り出すことで独自性を発揮してほしい。“容積率の呪縛”から開放されない限り、マンションのあるべき姿（未来像）は見えてこない。ビニール袋に詰め込みすぎて、大切な野菜がつぶれてしまっては元も子もないのだ。住み手のニーズを見定め、“消費者ファースト”を意識したマンション建設がこれからの分譲業者には求められる。