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以下の内容は、メールでいただいた情報のみで回答しております。従いまして事実関係を十分に把握したうえでの回答ではありませんので、ひとつの参考例としてお役立て下さい。また、最終的な判断は皆さまにてお願い致します。

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 住宅ローン減税について教えて下さい。マンションを購入しましたが、登記簿面積49平方メートルの専有部分(居宅)と、廊下をはさんでトランクルーム(附属の建物)2平方メートルから成っています。この場合はローン減税を受けることは可能でしょうか(2004/08/16 和朝さん)。

税務署は登記簿を基準に面積要件を確認します。お住まいのマンションの登記簿「表題部(専有部分の建物の表示)」の居宅部分が該当専有部分となりますので、同部分の面積が50平米未満の場合は残念ながら住宅ローン減税の対象外となります。

トランクルームは、荷物を置くスペースで人が住むためのものではないためです。

 このたび自宅に「はなれ」を建築しました。この「はなれ」には浴室とトイレはありますが、キッチンはありません。役所に確認をしたところ「浴室とトイレ、さらにキッチンも備わっていないと住宅とは認められない」と言われましたが、このケースでは住宅ローン控除を受けることはできないのでしょうか?

 なお、面積や所得要件は満たしており、母屋とはつなかっていません(2004/08/10 大輔さん)。

考え方としては2通りがあります。ひとつは「増築」として扱う方法、もうひとつは「新築」として扱う方法です。後者の方法は、現在の自宅を非居住用とし、はなれを居住用の自宅として税務署に認めてもらうことでローン減税の申請をする方法です。

一方、前者の増築とはあくまで現在のお住まいが居住用であることを変更せずに、はなれ部分を「建て増しした」として扱ってもらうことでローン減税の適用を受けるものです。

どちらに該当するかは、大輔さんが「はなれ」をどのように利用するかによって判断が分かれ、こちらではどちらとも申し上げられません。お住まいを管轄する税務署へご相談ください。

なお、相談によって「新築」または「増築」と認められれば住宅ローン減税の対象となりますが、どちらにも認められない場合は同減税が受けられないことになります。

 住宅ローンの組み方について夫婦で意見が分かれており、困っています。新築マンション(価格3800万円)を契約し、来年(2005年)9月に入居の予定です。夫婦共働きで、今後も子供は作らず妻も仕事を続けるつもりなので、収入合算でローンを組みます。

 夫は現在の低金利を活用して、3年固定や5年固定の「短期固定ローン」を希望し、一方で妻は将来の金利上昇を心配し「長期固定金利」を利用したいと考えていますが、どのように考えればいいのでしょうか?アドバイスをお願いします(2004/08/09 由美さん)。

金利が将来的に上昇するのか下がるのかは誰にもわかりません。特に昨今の金利情勢は不透明要因が強いため、その傾向が強く表れています。

従って、夫婦間で「短期固定」「長期固定」で意見が分かれるのであれば、ご主人は短期固定金利でローンを組み、奥様は奥様で自分名義の長期固定ローンを組まれてはいかでしょう。収入合算ではなく、ご夫婦それぞれが単独でローンを組むのです。

そうすれば、住宅ローン減税を互いの持分に応じて受けることができますし、意見の対立も解消されます。何が何でもどちらか一方に決めつける必要はありません。奥様が働き続けるのであれば、なおさらです。

 すでに新築マンションの売買契約を済ませ、来年(2005年)3月に引渡しを受ける予定です。住宅ローンを夫1人の名義で組むのですが、来年3月ごろに海外転勤(期間は1年)となる可能性が出てきました。この場合は住宅ローン減税は受けられなくなるのでしょうか?(2004/08/09 ともこさん)

 ご主人が「単独」で海外転勤した場合について考えてみましょう。一度も新居へ入居することなく(引渡しを受ける前に)単身赴任してしまった場合は、転勤中も帰国後も一切、住宅ローン減税は受けられません。

しかし、一度新居へ入居した後に単身赴任で海外転勤した場合には、帰国後にローン減税を受けることができます(もちろん減税期間が残っていることが条件で、海外勤務中は減税期間にカウントはされますが、所得税還付は受けられません)。

気を付けなければならないのが「一度新居へ入居する」という条件です。住宅ローン減税の再適用を受けるための条件が「ローン減税の適用を一度受けていた居住者」に限定されますので、引渡しを受けた日の属する年中に海外転勤となり、その年の12月31日に引き続き居住していないと「ローン減税の適用を一度受けていた居住者」と見なされません。

今回のケースでは、仮に2005年3月31日に引渡しを受けて一度新居へ住んだとしても、5月1日に転勤してしまい05年12月31日の時点で海外赴任中だと、住宅ローン減税は一切受けられません。逆に、2006年1月1日以降に海外転勤となれば、帰国後にはロー減税を受けることができるのです。

 先日、一戸建てを購入しました。夫の名義で銀行から住宅ローンを借り、妻は連帯保証人となりました。建物の名義を夫婦共有にしたので、夫婦2人で住宅ローン減税が受けられると思っていたのですが、どうやら受けられないようです。納得がいかないのですが、どうしてでしょうか?(2004/08/04 かおりさん)

住宅ローン減税の適用を夫婦2人で受けるには、「登記簿上」ではなく「住宅ローン上」に夫婦それぞれが名義を持たなければなりません。具体的には、夫を「主たる債務者」、妻を「従たる債務者」とする連帯債務の関係であることが必要になりますので、今回のように「連帯保証人」ではダメなのです。

 【住宅ローン減税】ケーススタディはこちら

 1年以内に4000万円程度で新築戸建ての購入を考えています。自己資金1500万円、残りは住宅ローンを利用しますが、その際に「元利均等返済を選び、繰上げ返済を行う」のと「元金均等返済」のどちらが有利か迷っています。

 家族構成は夫(26歳 年収480万円 勤続8年)、妻(28歳 年収450万円 勤続6年)、幼児1人の共働き夫婦です。育児休職を経て妻は収入も休職前の状態に戻り、2人目の子供ができるまでは共働きを続けようと思っています。共働きであれば元利均等返済でローンを組み、同時に貯金をしながら繰上げ返済することも、返済当初の支払額が多くなる元金均等返済も無理なく返していけるのですが、子供ができて収入が減った場合のことを考えると不安ばかりが残ります。よきアドバイスをお願いします(2004/08/03 マルコさん)。

心配を解消する一番の資金計画はご主人だけで返済できるよう住宅ローンを組むことです。これであれば、奥様の収入が増減しても、ローンの返済に何ら影響はありません。そこで「予算を見直す」「自己資金を増やす」ことができれば返済上の不安はなくなるはずです。

しかし、それは難しいのが現状でしょう。そこで次に、購入時期について考えてみましょう。お子さんは「神様のさずかり者」といわれますが、家族計画によって出産時期をコントロールすることは不可能ではありません。育児期間が予想できれば、その予想に沿って家計の収入(奥様が働ける時期)も同時に計画できますので、住宅ローンの返済可能額も予想が立つはずです。これを機会に「ライフプランニング」を立ててみてはいかがでしょう。

ご質問の「どちらが有利か」についてですが、3000万円を金利4.0%で35年返済とした場合でシミュレーションします。返済開始2年経過後(返済回数25回目)に約100万円を1回だけ繰上げ返済(期間短縮型)した場合の35年間の支払総額を比較してみます。

  元金均等返済 元利均等返済
短縮できる期間 ------ 27ヶ月
削減できた利息額 ------ 約259万円
35年間の総返済額 約5105万円 約5419万5600円

この結果では圧倒的に元金均等返済が有利ですが、「繰上げ返済の回数」や「返済金額」が大きくなれば削減効果も比例して高まります。あくまで、ひとつの目安としてお考え下さい。

余談ですが、公庫は返済中に「元利均等返済」「元金均等返済」への変更が可能です。合わせて覚えておきましょう。

 今年中に宅地(50坪前後で予算は3000万円弱)を先行取得し、その上に1年程度の期間をかけて注文建築で建築家とともに家(延べ面積50坪程度で予算は3000万円程度)を建てたいと計画しています。夫婦共働き(夫の年収800万円 妻は600万円)で自己資金は2人合わせて3000万円あり、不足分は住宅ローンで補うつもりです。

 今回ご相談したいのは、夫が会社(現在は財団法人に勤務)を異動になる可能性がでてきて、異動先は社員数も少ない民間の株式会社となるため、はたして住宅ローンが借りれるか心配なのです。収入が減ることは考えにくいのですが、どのように資金計画を立てればいいでしょうか?(2004/08/03 田中さん)

残念ながら、住宅ローンが借りられるかどうかは分かりません。しかし、一般的に公庫などの公的融資では、会社の従業員数や財務内容などを細かく審査することはしませんので、それほど心配はいらないと思います。一方、民間融資の場合は「勤務先」と「ヒト」の両方で審査をしますので、異動先や時期がはっきりした段階で早めに相談に行ってください。なお、会社からの融資(社内融資や財形)制度はありますか?もし存在すれば、利用するのもひとつの方法です。

年内(財団法人に勤務中)に土地部分の融資を受けて宅地を取得し、建物は自己資金で購入することは不可能ではありません。抵当権(担保)は土地部分のみに設定され、建物は当然ながら何ら影響を受けません。しかし気を付けなければいけないのが、公庫は土地のみの取得では融資をしません。建物も同時にローンで購入する場合のみ土地部分にも融資するようになっています。また、「土地をローン」かつ「建物を自己資金」の場合は住宅ローン減税が一切受けられません。もったいないと思います。

そこで「土地は自己資金で購入し、建物は住宅ローン」という基本路線は変えず、異動先でも住宅ローンを貸してくれる金融機関を探すことが最善策と考えます。

 建て替えのため、1500万円を借り入れしたいと思っています。頭金は200万円、共働き夫婦(24歳)で合算年収は500万円です。住宅ローンを借りられるでしょうか?(2004/07/30 ノブオさん)。

1500万円を30年返済で、金利を高めに4.0%と想定すると、毎月返済額は7万1612円(ボーナス返済なし)となります。合算年収でみれば返済率は17%ですので、それほど返済に無理はないと思いますが、たとえば合算の内訳がご主人(主たるローン名義人)300万円、奥さま(合算者)200万円であると、民間銀行などは厳しいかも知れません。奥さまが退職した場合にご主人単独でも返済できるようにしておくことが肝心です。

また「建て替えのため」とありますが、融資対象となる住宅の名義人はどなたですか?現在の所有者がご相談者本人以外ですと担保の問題が発生してきますので、贈与税も考慮した総合的な資金計画が必要になります。あいにく、いただいたメールの範囲では借りられるか否かの判断は難しいのが現状です。

 住宅ローンの借り替えを検討しています。残債は約2600万円(金利3.6%で残り23年)で、借り替え後は1.1%の3年固定金利にしたいと考えています。うまく行くでしょうか?(2004/07/30 ナナシさん)

 もうしばらくお待ちください。

 家賃(6万円)がもったいないので分譲マンションを購入したいと考えていますが、夫が消費者金融から、私(妻)も消費者金融などから夫婦合わせて280万円の借金が現在あります。夫の減給や私の退職などが重なったこともあり、タイミングをみて特定調停を申し立て、受理されたことで毎月76500円の返済となりました。

 私も今秋には再就職するつもりですが、このような状態で公庫や銀行から住宅ローンを借りることは可能でしょうか?ちなみに、夫の年収は平成15年で680万円でした(2004/07/30 ミヤモトさん)。

住宅金融公庫では、基本的な融資条件(住宅ローンの初年度1年間の返済額が年収の20%以内となる)を満たし、今回のケースでは住宅ローンとその他借り入れ(消費者金融)を合算した年間返済率が35%以内(年収680万円の場合)であれば、最低融資条件はクリアします。公庫は民間機関ほどは審査が厳しくありませんので、必要以上に悲観的になることはありません。

一方で民間金融機関は、「過去の滞納状況」や「融資額」など信用情報を利用して総合的に審査を行います。ローン事故があったり、ブラックリストにのってしまうと融資は厳しくなるのが現状です。

少しでも早くマイホームを取得したい(家賃がもったいない)と思うのであれば、公的機関からの融資を第一条件とし、消費者金融と並行して返済していくのもひとつです。3年程度で280万円は完済される計算ですので、中期的なローン返済計画はさほど心配ないでしょう。

しかし、公庫は購入物件の8割までしか融資をしませんので、2割以上の頭金と別途諸費用が必要になることをお忘れなく!

 90歳の父親を借り主とする借地(40坪)を、息子が貸し主の不動産業者から1200万円で買い取る予定です。資金計画は頭金10%(120万円)とローン1080万円で、4.1%の10年固定金利を組み10年で完済したいと考えています。私(息子)は52歳で年収はおよそ700万円です。

 少しでも自己資金と総返済額が少なくなるようにローンを組みたいのですが、いい方法はないでしょうか?(2004/07/28 平川さん)

いただいた内容では「10年固定金利 4.1%」とありますが、各金融機関では金利優遇やキャンペーンを実施しておりますので、まずは金利を下げられないか検討してみてください。

自己資金については「なるべく手元に現金を残しておきたい」と考えているものと察しますが、やはり1割は必要です。仮に頭金を少なくすれば、その分、借り入れ額(ローン)が増大しますので、今度は利息の負担が増えることになります。700万円のご年収がありますので、ローンを返済しながら同時に貯金も行うことは不可能ではないはずです。また、総返済額を減らすには「繰上げ返済」も効果的です。

 中古一戸建てを3100万円で購入予定(別途、諸費用で約300万円)です。夫名義預金から200万円、妻名義預金から200万円を自己資金(合計400万円)とし、残りの3000万円を住宅ローンとして借り入れようと考えています。共働きですが、登記簿上もローン上も名義は100%夫のみとし、銀行から3年固定金利(35年返済)で現在、事前審査の最中です。

 この場合、妻に対して贈与税は発生しないでしょうか?(2004/07/28 タカクさん)

夫婦間での住宅取得にかかる頭金の取り扱いについて、税制上は

結婚前に貯めた預貯金は夫、妻それぞれが自分のものとして取り扱う
結婚後の預貯金は夫婦共働きの場合、たとえ夫の給与を生活費、妻の給与は全額預金(=頭金の原資)であっても、夫婦共同作業の結果としてたまった頭金という取り扱い 

と、なります。自己資金400万円も結婚前の資金なのか、結婚後なのか思い出してみてください。結婚後の資金であれば400万円を夫と妻の年収割合に応じて登記上の名義を持つといいでしょう。

分かりやすい例として、夫の年収が600万円、妻が200万円(夫:妻=3:1)とすると、夫の持分は「ローン3000万円+頭金300万円相当」、妻は「頭金100万円相当」で、持分は夫:妻=「34分の33」:「34分の1」となります。

一方、結婚前の資金であれば、夫婦それぞれ200万円づつと考えて問題ありません。

 

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最終更新日 : 2011/09/03