名義について考える
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読者からいただいたご相談で、参考になるものを取り上げてみました。

【相 談】

土地1700万円、建物1800〜2000万円で一戸建てを新築したいと思っています。自分(夫)の貯金が400万円、妻と共有名義にして、妻の親から贈与の非課税枠いっぱいまで出資(贈与)してもらおうと考えていました。しかし、妻の親から「直接、私との共有名義にすれば、もっと出資してあげられるのに」と持ちかけられて迷っています。妻の親とは現在のところ一緒に住む予定はありませんが、それでも共有名義にすることは可能でしょうか?共有名義にできる人の条件を教えて下さい。

(住宅メーカから、非課税枠が550万円にアップされたとの資料をいただき家内との共有名義でも自己資金が足りるかとも考えていて迷っています。)

また、共有名義にする場合、土地と建物の両方をすべきなのか建物だけにすべきか、共有名義の考え方をアドバイスいただきたいです。

さらに、妻の親との共有名義にした場合、後々、妻の親から妻に相続することとなると思うのですが、その際にかかる費用・税金、制約等ありましたら、あわせて教えていただけるとありがたいと考えています。よろしくお願いします。

 

【回 答】

マイホームの持分と名義の原則

まず、基本的な原則を確認しましょう。「持分」とは、その不動産の名義が誰で、どの位の割合を所有しているかを示すものです。持分はマイホームの資金を誰がどの位出資したかの割合によって決めます。

 

 その人の持分割合=その人の出した資金 ÷〔その不動産の購入金額+諸費用
              (借入金を含む)

                         ※諸費用を含めるのを忘れないようにしましょう

共有名義に出来る人の条件

特にはありません。血縁関係の有無、同居の有無など無関係です。ただし、気を付けなければならないのが“贈与税”です。

奥様のご両親から非課税内で贈与を受けるのは問題ありませんが、それには奥様が名義を持たなくてはなりません。『住宅取得資金贈与の特例』が使えるのは自分の親からの場合だけで、“義理”の両親からの贈与は課税の対象となります。この特例を受けるには他にも細かい条件がありますので、合わせて確認しておきましょう。

次に、奥様はお仕事をされていますか?全く働いたことのない奥様のヘソクリは、たとえ預金口座の名義が奥様であっても、住宅購入の自己資金とは見なされません。収入源が「ご主人の給与から出ている」と税務署は考えるため、贈与税の対象となります。また、仕事をしていても、仮に奥様の年収が100万円 ご主人700万円で名義を2分の1づつ持った場合も、同じく贈与とみなされます。収入に見合った割合で登記しないとなりません。



共有名義にする場合、土地と建物の両方をすべきなのか建物だけにすべきか共有名義の考え方

<共有名義にする一般的なメリット>

マイホームを売却する際、「居住用財産の3000万円特別控除」が2人分、それぞれの持分割合の範囲で受けられます(ただし一定条件あり)。

ご主人と奥様がそれぞれ単独名義で同じマイホームに対して融資を受けたり、収入合算(連帯債務)してご夫婦で住宅ローンを組んだ場合に、融資金額や収入割合に応じて「住宅ローン減税」を2人分受けることが可能となります。

※ ただし単独名義の場合にくらべ、減税額が必ずしも2倍になるわけではありません。

 

<戸建の場合、土地と建物の名義割合はどう考えるか?>

「住宅ローン減税」の恩恵を夫婦ふたりで受けようとするには、ご主人も奥様も両方が住宅ローンを組んでおり(収入合算は可)、さらに、2人ともが建物部分の名義を持っていなければなりません。なぜなら、同減税は「住宅=建物」取得に対する減税制度ですので、土地を取得するための住宅ローンは対象にならないからです。

逆に、何十年かして建物の建て替えを考えた際、たとえば建物の名義を2分の1ずつ夫婦で持っていた場合、建て替え費用を全額ご主人の負担で行うとすると、建物の2分の1相当が奥様への贈与とみなされてしまいます。

※ ただし建物を壊した際に建物部分の抹消登記をおこない、ご主人単独名義へ変更すれば贈与の心配はなくなります。

 

<相続を見越す>

ご両親が名義に加わって、さらに相続もお考えになるのでしたら、建物はご両親名義、土地名義はご主人あるいはご主人と奥様の共有にするのも一法です。

なぜかと言うと、建物は年数とともに減価償却し、資産価値が下がりますので、それによって相続資産の価値も下がり、最終的に資産価値がゼロになれば相続税も当然ゼロとなるからです。参考ですが

 

  ○土地の相続税の評価は路線価

  ○建物の相続税の評価は固定資産税評価額

 
を基準に算出します。

 

相続した場合、その際にかかる費用・税金、制約など

各種の控除を利用して相続税がかからないようにするのが一番ですが、相続が発生した場合は名義変更をしなければなりません。所有権の移転登記で相続の場合は不動産価格の1000分の2(左記税率は平成18年3月31日までの時限措置です)の登録免許税と司法書士への手数料が別途かかります。

また、相続というのは相続人の全財産を引き継ぐので、負の資産(借金など)も相続しそうになった場合には相続自体を放棄することも出来ますし、「限定承認」といいまして、条件をつけて相続を受けることも可能です(ただし相続人全員の同意を必要とします)。遺産分割の際に、相続人同士でもめごとにならないよう注意することも、現実問題として忘れてはなりません。


注:最終的なご判断は税理士にご相談の上、お決め下さいますようお願い致します。

    

 

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最終更新日 : 2012/10/02