保証料の内枠・外枠方式
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 「前払い」と「分割払い」では、どちらが有利でしょうか?     

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住宅ローンの保証料には「内枠方式」と「外枠方式」がありますが、どちらが有利なのでしょうか? また、繰り上げ返済すると支払い済みの保証料が一部返却されると聞きますが、実際はどうなのでしょうか?

 

一般的な損得比較

「外枠方式」とは、諸費用として一括で保証料を支払う方法、一方、「内枠方式」とはローン金利に上乗せして分割で支払う方法です。後者の「内枠方式」はすべての金融機関では取り扱っておりませんので、あまり馴染みのない方もいることでしょう。

 <外枠方式の保証料の例(三井住友銀行)>    2004年7月現在

融資期間 10年 20年 30年
保証料 8544円 1万4834円 1万9137円

 

上表は、融資額100万円(元利均等返済)あたりの保証料です。たとえば30年返済で融資額2000万円の場合の保証料は38万2740円(19137円×20)となり、この金額を一括して支払うのが「外枠方式」です。

一方、「内枠方式」は上例で30年返済で2000万円を店頭金利2.0%で借りたとすると、この2.0%に0.2%(※)上乗せした金利(つまり2.2%)で住宅ローンの返済をしていくことで、保証料を毎月のローンに含めて支払っていく方法です。

 ※上乗せされる金利は0.2%〜0.8%までの幅があり、融資物件の担保価値によって異なってきます。

 

両方式を取り扱っている金融機関では、借り手側が2種類のうちから好きな方を選べるのですが、はたしてどちらが有利となるでしょうか?ーー 融資額や返済期間によってケースバイケースとなりますので、一概には判断できませんが、銀行の担当者に尋ねてみると、外枠方式のが有利といった返答が多く返ってきました。住宅ローンはその性格上、長期にわたる返済となるため、返済が続くかぎり保証料も支払い続けなければならない「内枠方式」は不利になりやすい、というのが主な理由です。

保証料を徴収する保証会社にとっても、「分割」より「一括」して回収できるほうが都合がよく、「内枠方式」を扱っていない金融機関が存在するのも、こうした事情があるからです。

 

■ 「繰り上げ返済」で戻る金額は?

保証料とは返済が滞った場合に対する保証ですので、繰り上げ返済(期間短縮型)によって住宅ローンが予定より早く返済し終われば、すでに支払っている保証料は戻ってきます。

しかし、保証会社は保証料の返金手続きとして1万円(三井住友銀行の場合)の事務手数料を徴収しますので、返金額が1万円に満たない場合には実質的に戻ってくる保証料はゼロです。ある程度のまとまった金額を繰り上げ返済しないかぎり、返金効果は期待薄といえるでしょう。

なお、返金額が1万円に満たない場合に、事務手数料と返金額の差額分を借り手側に追徴することはないそうですので、ご安心下さい。

 

 

 

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最終更新日 : 2014/05/04