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以下の内容は、メールでいただいた情報のみで回答しております。従いまして事実関係を十分に把握したうえでの回答ではありませんので、ひとつの参考例としてお役立て下さい。また、最終的な判断は皆さまにてお願い致します。

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 5000万円のマンションを1年半前に契約し、今年の年末に入居の予定です。頭金2500万円、住宅ローン2500万円の資金計画を考えておりますが、毎月のように様々な住宅ローンが登場してくることで、この2500万円をどのように工面しようか迷いはじめてしまいました。

 契約時に住宅金融公庫2000万円(2.45% 35年)と公庫財形500万円(1.68% 35年)で申し込みは済ませていますが、これで問題ないでしょうか?あるいは、もっと有利なローンの組み方はありますか?(2004/07/26 キッカワさん)。

今年(H16年)2月には1.2%台であった長期金利が6月には1.9%台まで急上昇したことで、住宅ローンも金利先高観が叫ばれました。しかし、7月には一時引き上げらたものの8月に入り引き下げられ、金利引上げ観測は払拭された感があります。(2004年7月時点の回答例です) 

公庫の2.45%はかなり魅力的ですし、財形は5年見直しの変動金利ですので、「長期固定金利」と実質的な「5年固定変動金利」を組み合わせた資金計画は、今後、金利が上がっても下がっても金利変動リスクを吸収できるので安心感があります。従って、このままで特に問題はありません。自信を持って大丈夫です。

 住宅ローン減税とリフォームについて教えて下さい。現在、父親が所有する一戸建て(築25年)のリフォームを予定しております。ローンを利用しますが、ローンは私(息子)が組む(1600万円程度)つもりで、リフォーム後には同居します(現在は別居しており、私は賃貸生活です)。

 また、いずれは所有権を父親から息子へ移動するつもりですが、当分は現在のまま(父親名義)にしておこうと考えております。このような場合に、住宅ローン減税は適用されるでしょうか?(2004/07/22 ハシズメさん)

残念ながら、今回のケースでは住宅ローン減税は受けられません。同減税制度はあくまで「自宅のリフォーム」が対象となりますので、父親名義の建物を子供が贈与としてリフォームしているに過ぎません。

なかには「いずれは名義を移転する」と考えている方もあると思いますが、「いずれ」ではダメで、ローンを組む前に名義変更していなければ減税は受けられません。また、同時に「居住している」ことも必要になります。

落とし所としては

築25年の戸建の贈与を父親から受けた場合にかかる贈与税額
住宅ローン減税によって還付される所得税の合計額

のどちらが有利になるかを計算し、選択することが賢明な方法でしょう。

 はじめまして。私(夫)は27歳、妻は28歳、そして8か月の子供のいる3人家族です。義父名義で土地を購入し、建物は現在建築中です。2500万円のローンを予定していますが、「長期固定」がいいのか「短期固定」にしようか悩んでいます。

 最近の情勢からみて、金利は底をうった気がしてなりません。さらに引き下げられるとは考えにくく、逆に長期金利は上がってきています。しかし短期金利は当分、上がりそうもないように思います。長期固定で安心を買うか、短期固定で様子をみるか、どちらが有利でしょうか(2004/07/16 フルタニさん)

金利動向をきちんと把握しており、大変感心です。とても悩ましい質問ですが、不透明な時代ですので「先を読む」ことは非常に困難です。発表される経済指標は「景況感」を表した内容が目に付くようになり、大企業の企業業績も好調です。我々一般人にも消費マインドが戻りつつあり、景気回復の雰囲気もただよってきました。

しかし一方で、中小企業は構造改革の痛みから抜け出せず、株価も低空飛行のままです。そして忘れてならないのが国(日本)の借金です。毎年30兆円を超える新発国債を乱発し、そのおかげで累積額は700兆円(国民一人あたり550万円)にまで膨らみました。また年金問題も解決の糸口は見つかっておりません。

従って、こうした諸問題ををかかえた日本が高度経済成長時代のような「右肩上がり」を復活するとは到底考えにくく、仮に金利が上昇したとしても、極めて限定的であると考えております。最後はご本人も分かっているように「安心」を選ぶか「柔軟性」を取るか、本人の将来に対する不安度(逆をいえば期待度)にかかってきます。(2004年7月時点の回答例です)

 現在、建っている家(名義は父)を取り壊わし、隣接する更地(400万円で取得)を合筆して二世帯住宅を予定しています。建物の建築費は3000万円(諸費用込み)、用意できる自己資金は800万円です。この場合、頭金をいくら使い、住宅ローンはいくら組むのがいいでしょうか?なるべく自己資金は使いたくないと思っております。また、年収は530万円です(2004/07/14 オオクマさん)。

「いくら借りられるか?」ではなく「いくら返せるか?」という観点から計算をしてみましょう。ご年収が530万円ですので、返済率(年収に対する年間ローン返済額の割合)を25%とすると、1年間で132万円のローン返済となります。1年間で132万円返済できると、例えば金利3.0%で30年返済とすると約2620万円の借り入れが可能となります。

自己資金800万円のうち380万円を頭金として利用すると、住宅取得費として3000万円(380万円+2620万円)の返済計画が出来上がります。

 はじめまして。3100万円の新築戸建ての購入を考えています。夫は年収330万円(契約社員)、妻は同210万円の収入です。現在、夫は勤続3年目で当初2年間は確定申告、今年から会社の源泉徴収となりました。同じく妻は、今年(平成16年)10月で勤続1年となります。用意できる現金は200万円で、この200万円で頭金と諸費用をねん出することとなります。

 この状態で住宅購入は可能でしょうか?よろしくご回答お願いします(2004/07/14 スガワラさん)。

結論から申し上げますと、現在の資金計画では厳しいと考えます。自己資金に関しては、購入価格の1割(310万円)以上の頭金がないと、銀行は9割以上の融資をしてくれないからです。

毎月の返済については、たとえば3000万円が借りられたとして金利4%、35年返済と仮定しますと、毎月の返済額は13万2830円(ボーナス返済はなし)です。奥様の収入がある間は返済できると思いますが、産休などでご主人単独返済となった場合にはかなりの負担となるはずです。

親の援助などで、自己資金をもう少し増やせないか?
ご主人単独での返済で、やり繰りが可能かどうか?

を十分に話し合い、もう一度資金計画を練り直して再検討してみましょう。

 はじめまして。私は主人と9か月の子供のいる3人家族です。今回、出産を機に一戸建てを購入しようと考えています。義理の父の所有する土地があるため、その上に建物を新築するのですが、住宅ローンで悩んでいます。2000万円程度の借り入れを希望していますが、住宅メーカーや銀行は変動金利をすすめてきます。一方でテレビや雑誌では固定金利が有利といった内容をよく目にします。

 主人はサラリーマンで年収は約430万円、私は現在育児休業中ですが、家を新築し引越しをすると職場からの通勤がかなり遠くなるため、休業明けの職場復帰は難しいと思っています。

 こうした家庭環境のなか、どのような方法でローンを借り入れするのがベストなのかアドバイスいただけないでしょうか?(2004/07/11 rikaさん)

「変動金利」か「固定金利」か?悩んでいる方も多いと思います。いままで固定金利が有利とされてきたのは今後、金利は上がり続けるとうい前提があったからです。ところが、バブル崩壊を機に「地価」「物価」「株価」そして「金利」も下がり続けてきました。そのため現在では、必ずしも「長期・固定金利が有利」とは言えなくなっています。「金利が上がり続ける」といった前提が通用しなくなっているからです。

では、どうすればいいのでしょうか?金利が上がるか下がるか予測がつかないのならば、どちらにも順応できるように住宅ローンを組めばいいのです。完全固定金利と完全変動金利のいいとこ取りをすればいいのです。具体的には5年固定特約変動金利などがいいでしょう。

5年間は金利が一定で、5年後はその時点で最も有利になるよう固定又は変動を選び直すのです。もし今の時点で30年固定金利を選択すると、この先金利が上がっても下がっても住宅ローンの見直しをすることが基本的にできません。それでも「金利が上がるのが心配」と思うのであれば10年固定がいいでしょう。

 

なお余談ですが、親の土地のうえに子供が家を建てる場合、通常は権利金や地代のやり取りはしません。つまり親の土地を無償で借りる(これを「使用貸借」といいます)からですが、その際に税務署から「家屋取得資金のお尋ね」が来ますので、書面によって使用貸借契約を締結し、対外的に土地利用に関する権利関係を明確にしておくことが必要です。

 【ポイント】住宅ローンは「柔軟性」を持たせて組むべし! 詳細はこちら

 マンション購入を考えてる単身女性です。現在、28歳で勤続年数は2年3カ月、年収は平成15年で650万円、今年(平成16年)で750万円を予定しています。住宅金融公庫と民間銀行から合計で4200万円の融資を受けるつもりですが、自己資金が300万円しかないのが気がかりです。毎月の返済額は16万円強で、周辺の家賃相場と比較しても同等か安いくらいです。

 こうした資金計画で無理なく返済していけるかどうか、ご意見をお願いします。(2004/07/08 匿名さん)

減給・リストラ風が吹きすさぶなか、1年間で100万円もの年収アップはうらやましいですね(笑)。ただ注意しないといけないのは年収が750万円でも、社会保険料や税金を差し引いた手取り金額はおそらく650万円程度ではないでしょうか?

年間の住宅ローン返済額を200万円(毎月のみ返済で約16万7000円)とすると、税込年収(750万円)では返済率が26.7%(200万円÷750万円)と計算されますが、手取り年収で同じく計算すると返済率は30.7%(200万円÷650万円)となります。今後収入が右肩上がりであれば心配ありませんが、返済率が30%を超えるのは決して喜ばしいことではありません。あくまでひとつの目安ですが返済率が30%を超えると黄信号、同35%を超えると赤信号です。

マンションの場合は、住宅ローン以外に管理費や修繕積立金、さらに賃貸とは異なり毎年、固定資産税もかかります。頭金を増やすか、予算を引下げるか、対応策が求められます。

 【ポイント】返済率は税込年収ではなく、「手取り収入」を基準に考えろ!詳細はこちら

 平成13年にマンションを購入し、35年返済で2520万円(銀行で2170万円、公庫で350万円)のローンを組みました。購入当時は私(妻)にもパート収入があり、かつ主人だけの年収では十分な借り入れができなかったため収入合算をしてローンを組んでいます。結果的に登記簿上は主人の単独名義となっていますが、ローン上は私が連帯債務者です。

 マンション購入後にはパートを退職して完全な専業主婦となり、住宅ローンの返済は全額主人がひとりで行っています。その結果、購入当初は夫と妻それぞれで住宅ローン減税を受けられましたが、現在は主人だけとなってしまいました。

 そこでご相談ですが、連帯債務の状態を解除することはできるのでしょうか?また、解除できない場合に住宅ローン自体の借り替えは可能でしょうか?(2004/07/07 フルタさん)

「連帯債務」とはその名のとおり、夫と妻が共同(連帯)して住宅ローン(債務)を返済していくことです。従って、この基本原則にのっとれば、奥様が退職しご主人が単独でローンの返済をしていることは本来あってはならないことです。しかし現実的には、長期に渡るローン返済のなかで奥様が仕事を辞めることは致し方ない部分もあるため、融資元(公庫や銀行)は予定通りに返済がされていれば(=滞納がなければ)黙認しているのが現状です。こうした事情を踏まえれば、住宅ローン減税がご主人だけとなっても文句はいえません。

ご相談の連帯債務の解除についてですが、「ご主人単独の収入だけで住宅ローン返済が可能である」と融資元が判断すれば不可能ではないかも知れませんが、個別的要因がとても強いため金融機関との相談となります。残念ながら、第三者が判断できる問題ではありません。

そこで、借り替えも含め、返済窓口の金融機関へご相談してみてください。

 【ポイント】収入合算にはプラスとマイナスの両面があることを知ろう!

 実家の近くに中古の一戸建て(2400万円)を購入しようと考えています。25年返済の住宅ローンを予定していますが、登記簿上は名義を夫婦で2分の1づつ、住宅ローンは夫の単独名義にしようとしています。当然、ローンの返済は夫ひとりで行い、私(妻)は返済義務がなくなりますが、この場合に住宅ローン減税は夫だけしか受けられないのでしょうか?

 夫婦共働きで、2人とも公務員です。何もわからずに契約書にサインするのが不安でしょうがありません。よきアドバイスをお願いします。(2004/07/05 yumiさん)

ご夫婦そろって住宅ローン減税の適用を受けるには奥様も「ローン上の名義」を持つことが必要になります。上記ケースの場合は残念ながらご主人だけしか減税の対象とならず、しかも登記簿上の名義をご主人は2分の1しか持っていないため、減税還付額の算出にあたって住宅ローン残高の半分しか計算の対象となりません。

たとえばローンを2000万円借りていたとして、ご主人の持分比率100%であれば2000万円全額に対する年末残高の一定割合が所得税還付されますが、持分が2分の1となると1000万円に対する年末残高が減税額計算の対象となるのです。

また、「ローン名義」はご主人だけなのに「登記簿上の名義」は夫婦で半分づつとなると贈与税の心配も出てきます。頭金の負担割合など資金の出所を明確にしておくことが必要です。

 住宅ローンの借り替え(残高は3200万円)を考えています。当初10年間は2.0%、11年目以降は3.35%の二段階式固定金利商品を見つけましたので、200万円を繰上げ返済して残高3000万円を借り替えようと検討中です。借り替えのための諸費用が約150万円、借り替え前と借り替え後では返済総額で680万円も利息を減らすことができ、年間でもおよそ30万円ほど返済が楽になります。

 借り替えた後も金利が低い当初10年間のあいだに(期間短縮型の)繰上げ返済をすれば返済年数も短縮することができますので、シナリオとしては申し分ないと考えておりますが、専門家からみていかがでしょうか?(2004/07/04 田中さん)

大変よく研究されています。おそらく借り替え前の融資金利がかなり高かったからこその恩恵なのでしょう。借り替えの成功例といっても過言ではありません。

 

 

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最終更新日 : 2011/09/03