ローン控除の“知られざる”落とし穴
ホーム メールマガジン 取材・問合せ メディア実績 有料サービス サイトマップ

 

日銀の金融政策
不動産関連ニュース
倒産危険度ランキング
おすすめ連載コラム
ローン・契約・諸費用
住宅ローン攻略法
住宅ローン&金利
主要国の政策金利
長期プライムレート
住宅ローン控除
DATA&ランキング
住まいのチェックリスト
ペイオフ対策
営業マンとの付合い方
住宅管理エトセトラ
素朴な疑問Q&A
住宅ローン無料相談
なぜ家を求めるのか
有料メルマガ

   

 

 

 

 住宅ローン控除の知られざる「落とし穴」について解説します。    

「住宅ローン減税」の還付が途中で中断される5つのケース 

「住宅ローン減税」確定申告/収入合算時の還付額の計算方法

「住宅ローン減税」確定申告の手引き/必要書類

「住宅ローン減税」確定申告の手引き/適用条件

住宅ローン減税は「給付金」ではなく「還付金」の制度です

 

 

 住宅ローン控除の変遷を踏まえながら、以下、注意点をご説明いたします。         

  平成10年 平成11年〜13年6月末
住宅取得促進税制 住宅ローン税制控除制度
対象範囲 建物のみ 敷地及び建物
床面積 50u〜240u 50u〜 上限なし
減税期間 入居年分の確定申告から6年間 入居年分の確定申告から15年間
最大控除額 180万円 587万5000円
ローン残高の限度額 3000万円 5000万円
年末ローン残高に乗ずる利率 1〜3年目  最大で35万円/年

1,000万円以下の部分  2.0%

2,000万円以下の部分  1.0%

3,000万円以下の部分  0.5%

 

4〜6年目  最大で25万円/年

2,000万円以下の部分  1.0%

3,000万円以下の部分  0.5%

 

 

1〜6年目    最大で50万円/年

年末ローン残高の1.0%

7〜11年目    最大で37万5000円/年

年末ローン残高の0.75%

12〜15年目   最大で25万円/年

年末ローン残高の0.5%

 

譲渡損失繰越控除制度

いずれかを選択適用 併用可能

 [New!]住宅ローン減税の最大控除額 中古住宅は200万円のまま 

  平成13年7/1〜平成16年12/31 平成17年1/1〜平成20年
住宅ローン税制控除制度 住宅借入金等特別控除
対象範囲 敷地及び建物 敷地及び建物
床面積 50u〜 上限なし 50u〜 上限なし
減税期間 入居年分の確定申告から10年間 入居年分の確定申告から10年間(一部15年間)
最大控除額 500万円 各年度ごとに段階的に縮小
ローン残高の限度額 5000万円 各年度ごとに段階的に縮小
年末ローン残高に乗ずる利率 1〜10年目  最大で50万円/年

年末ローン残高の1.0%

 

 

  以下をご参照ください

譲渡損失繰越控除制度

併用可能       -----------------------

  <年末ローン残高に乗ずる利率>

居住年 控除期間 借入金の年末残高 最大控除額 控除率
2005年 10年間 4000万円以下の部分 360万円 1年目から8年目まで1.0%、9年目および10年目は0.5%
2006年 10年間 3000万円以下の部分 255万円 1年目から7年目まで1.0%、8年目〜10年目は0.5%
2007年 15年間 2500万円以下の部分 200万円 1年目から10年目まで0.6%、11年目〜15年目は0.4%
10年間 2500万円以下の部分 200万円 1年目から6年目まで1.0%、7年目〜10年目は0.5%
2008年 15年間 2000万円以下の部分 160万円 1年目から10年目まで0.6%、11年目〜15年目は0.4%
10年間 2000万円以下の部分 160万円 1年目から6年目まで1.0%、7年目〜10年目は0.5%

 5年間の延長・拡充が、2009年度税制改正により確定しました(一般住宅のケース)

居住年 控除期間 借入金の年末残高 最大控除額 控除率
2009年 10年間 5000万円以下の部分 500万円  全期間、一律1.0%
2010年 10年間 5000万円以下の部分 500万円  同 上
2011年 10年間 4000万円以下の部分 400万円  同 上
2012年 10年間 3000万円以下の部分 300万円  同 上
2013年 10年間 2000万円以下の部分 200万円  同 上

  4年間の延長・拡充が、2013年度税制改正により確定しました(一般住宅のケース)

居住年 控除期間 借入金の年末残高 最大控除額 控除率
2014年1月〜3月末 10年間 2000万円以下の部分 200万円 全期間一律1.0%
2014年4月〜2017年12月末 10年間 4000万円以下の部分 400万円 全期間一律1.0%

◇◆適用条件◇◆     

(A) 新しく取得した住宅に居住した年、その前年、前々年において前の住宅を譲渡し、「3000万円特別控除」や「買い替え特例」などの適用を受けていないこと

(B) 控除を受ける年の合計所得金額が3000万円(年収換算で約3336万円)以下であること

(C) 償還期間10年以上とする、以下等からの借入金を有すること

  1. 銀行(フラット35を含む) 
  2. 信用金庫・信用組合・農協・漁協  
  3. 地方公共団体 各種公務員共済組合
  4. 生命保険会社 損害保険会社 
  5. 貸金業を行う法人 宅建業者 建設業者 
  6. 勤務先(社内融資)  

(D) 取得後6カ月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること

なお、居住の用に供する住宅を2以上所有する場合は、「主として」居住の用に供する1つの住宅に限られる

 「取得」とは「引渡し」を意味し、「契約」ではありません。  取得日=引渡し日≠契約日

(E) 床面積が50平方メートル以上で、その2分の1以上を居住の用に供していること

(F) 中古住宅の場合:非耐火建築物(木造住宅など)は取得日時点で築20年以内、耐火建築物(マンションなど)は同25年以内であること。あるいは、「新耐震基準を満たすことの証明書」が取得済みの住宅であること

さらに、2013年度税制改正により、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入していれば、築年数を問わないこととなりました。築25年超のマンションでも、築20年超の木造住宅でも住宅ローン控除が適用されます。 

 ここでいう「築年数」の起算日は、登記簿によって確認することができます。マンション登記簿「表題部(専有部分の建物の表示)」欄の【原因およびその日付】部分に、当該マンションが新築された日が具体的に記載されております。

 税務署は「築20年」あるいは「築25年」要件を上記、新築された日によって判断します。

(G)生計をともにする配偶者(婚約者を含む)や親族から取得した住宅でないこと 

(H)給与所得者が使用人である地位に基づいて、家屋または敷地を時価の2分の1未満の価格で譲り受けていないこと

(I)一定の条件に当てはまれば、自宅のリフォームも控除の対象になる

(J)認定長期優良住宅の特例を適用する場合は、認定長期優良住宅であると証明されたものであること

(K)認定低炭素住宅の特例を適用する場合は、認定低炭素住宅であると証明されたものであること

 

 ◇◆注意点◇◆

(A)は簡単に言うと、「購入年とその前後2年間において、上記の控除や特例を利用していないこと」ということです。二次取得者についての内容となりますので、初めて住宅を購入される人は、直接、関係ありません。

(B)退職金など一時的に多額の収入があり、その年1年間の合計所得(≠年収)が3000万円を越えてしまうと、その年はローン控除が受けられなくなります。この1年分は繰り延べされませんので、本来であれば10年間受けられる控除が9年、8年……と合計所得が3000万円を超えるたびに適用年数が少なくなる、ということです。

自己の合計所得金額が3000万円を超える年分(のみ)は、控除が受けられないとご理解ください。

(D)については、当該制度は「自宅促進」のための税制ですので、投資目的や別荘などを取得するためのローンには適用されません。自分で住むためのマイホームでなければ控除の対象になりません。

(C)で気をつける点は「勤務先」から社内融資を受けた場合、金利が1.0%未満であると会社から利子補給を受けていると見なされるため、控除対象から外されてしまう点です。

 銀行や住宅金融支援機構など、民間や政府系機関からの融資であれば、たとえ金利が1%未満でも住宅ローン減税の対象外にはなりません。ご安心下さい。あくまで社内融資の場合だけです。

(E)はまず、床面積には2種類あることから説明いたします。

パンフレットの面積(壁芯面積)

マンションなどの耐火建造物はコンクリートで覆われていて、そのコンクリートには約10〜15cmの厚みがありますが、床面積を計算する時に、コンクリートの厚みの「中心線」を基準に測定した面積のことです。部屋の角(かど)に柱が出っぱっていても、床面積に含まれます。

登記簿の面積(内法面積)

コンクリートの厚みの中心線ではなく、壁の内側(室内側)を基準に測定した面積です。実際に使用可能な面積となります。

そして重要なことは、住宅ローン控除の基準になる床面積は後者の登記簿の面積となります。つまり、パンフレットの面積が50平方メートル以上でも、登記簿面積が50平方メートル以上あるとは限らず、そのため、せっかくの住宅ローン控除が受けられなくなるケースがあり得るのです。

 ※中古物件は登記簿で(登記簿)専有面積を実際に確認することができます。

さらに、登記簿の面積が確定するのが実際に建物が完成した後なので、契約時には正確な登記簿面積はわかりません。そこで、パンフレットの面積が50平方メートルちょっとという場合は、可能であればもうひと回り広い間取りにすることをおすすめします。

また、戸建住宅(2階建て以上の場合)やメドネットタイプのマンションは、各フロアすべてを合計した延べ床面積がローン控除の対象面積となります。

  【ケーススタディ】 

 マンションを購入しましたが、登記簿面積49平方メートルの専有部分(居宅)と、廊下をはさんでトランクルーム(附属の建物)2平方メートルから成っています。この場合はローン減税を受けることは可能でしょうか?

  【回 答】

 税務署は登記簿を基準に面積要件を確認します。お住まいのマンションの登記簿「表題部(専有部分の建物の表示)」の居宅部分が該当専有部分となりますので、同部分の面積が50平米未満の場合は残念ながら住宅ローン減税の対象外となります。トランクルームは、荷物を置くスペースで人が住むためのものではないためです。

(F)「新耐震基準を満たすことの証明書」は、売り主によって同証明書が“事前”に取得されている住宅を購入する場合、築年数に縛られず、住宅ローン減税を受けることができます。取得後に買い主が自身によって証明書を取得しても、住宅ローン減税は適用になりませんので、ご注意ください。

(I)は意外と忘れがちな点でしょう。主な条件は、以下の6つです。    

  1. 自ら所有している住宅で、「大規模な修繕・模様替え」に相当するリフォームを行なっていること
  2. 償還期間10年以上のリフォームローンを組んでいること
  3. しかも、その2分の1以上の金額を居住用部分のリフォームに使っていること
  4. 工事費用が100万円を超えていること (工事費用が100万円を越えていれば、ローン残高が100万円以下でも控除の対象になります)
  5. 増築の場合は、増床した面積を含めて増床後の合計床面積が50平方メートル以上になること
  6. 増改築してから6カ月以内に居住の用に供し、適用を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること

 

問題となるのは、どの程度のリフォームが「大規模な修繕・模様替え」に相当するかという点です。目安としては、「間仕切り壁を除く家屋の壁、柱、床、梁(はり)、屋根、階段のいずれか1つ以上について行う過半の修繕」が挙げられていますが、判断が難しいことも多いようです。

  ※ 実際、減税の対象となるかどうか心配な方は、最寄りの税務署に問い合せるのが一番です。

   <ケーススタディ> 

父親が所有する(100%父親名義)一戸建てのリフォームを息子がローンを組んで行ったとしても、住宅ローン減税は受けられません。「自分で所有している」要件から外れるからです。

 どうしてもローン減税を受けたいのであれば、リフォーム前に建物の名義を父親から子供へ移転すれば所得税の還付が受けられます。ただし贈与税の心配がありますので、ご注意ください。

 

◇◆受け取れる控除額◇◆                                                                 

年末ローン残高は金融機関から送られてくる「住宅借入金等の年末残高計算明細書」から転記し、上表の控除率を掛ければ計算できます。ただし、当控除で受けられる減税額はその人が納めた納税額(所得税と住民税)が限度で、自分が支払った以上の税金は戻りませんので、ご注意ください。

2人以上の共有名義でローンを組んでいる場合は、「年末のローン残高」と「確定申告をする人の持分に見合う取得金額」のいずれか少ない額に、居住部分の割合を掛けた額を計算上のローン残高とします。

 <例> Aさんの住宅ローン控除の計算例

    マイホーム取得金額 3,000万円

    Aさんの持分比率 90% (奥様が10%)

    家屋の床面積のうち、居住用部分の割合が80%

    @ 持分に見合う取得金額 3,000万円×90%=2,700万円

    A 年末のローン残高    2,500万円

    @ Aのうち、少ないほうの金額は 2,500万円

    計算上のローン残高 2,500万円×80%=2,000万円

    受け取れる住宅ローン控除額(初年分) 2,000万円×1%=20万円

        

 

[ ホーム ] [ 上へ ] [ メールマガジン ] [ 取材・問合せ ] [ メディア実績 ] [ 有料サービス ] [ サイトマップ ]

この Web サイトに関するご質問やご感想などについては、mail@e-sumaisagashi.comまで電子メールでお送りください。
Copyright (C) 2000 e住まい探しドットコム
最終更新日 : 2016/02/01