無料相談回答集(10)
ホーム メールマガジン 取材・問合せ メディア実績 有料サービス サイトマップ

 

激動!日本の歴史
不動産関連ニュース
倒産危険度ランキング
おすすめ連載コラム
ローン・契約・諸費用
住宅ローン攻略法
住宅ローン&金利
主要国の政策金利
長期プライムレート
住宅ローン控除
DATA&ランキング
住まいのチェックリスト
ペイオフ対策
営業マンとの付合い方
住宅管理エトセトラ
素朴な疑問Q&A
住宅ローン無料相談
なぜ家を求めるのか
有料メルマガ

   

 

 

 

 【ご注意とお願い】   

以下の内容は、メールでいただいた情報のみで回答しております。従いまして事実関係を十分に把握したうえでの回答ではありませんので、ひとつの参考例としてお役立て下さい。また、最終的な判断は皆さまにてお願い致します。

回答1 回答2 回答3 回答4 回答5 回答6  回答7 回答8 回答9 回答10

 住宅ローン控除について質問です。2005年11月に新築一戸建てを購入、入居しました。2800万円のローンを組み、私(夫)と妻で2分の1ずつ名義を共有しています。入居と同時に私と妻、そして子供の住民票をすべて新居へ移していますが、子供の学校の関係があり、妻と子供の住民票を移動させようと思っています。実生活は以前と変わらずに3人暮らしなのですが、新居の住民票は私だけとなります。その際、妻の住宅ローン控除は受けられるでしょうか(2005/12/12 土屋さん)。 

共働きとのことですので、ご主人と奥様がそれぞれ単独名義で住宅ローンを組んでいる、あるいは、収入合算によって借り入れしている場合には、奥様が「連帯債務者」になっていることが、住宅ローン減税を受けるための必須条件です。

また、「取得後6カ月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き住んでいる」ことも適用条件になります。つまり、12月31日時点で本人が住んでいるかどうかがポイントになるのです。抜き打ちで検査(=訪問してくる)することはありませんが、税務署は住民票によって入居の実態を判断します。従って、12月31日以前に奥様を住民票から外してしまうと、たとえ実生活が伴っていても、ローン減税の適用条件に当てはまらなくなります。

 築21年の中古マンション(3870万円)を契約し、2007年1月に入居を予定しています。主人は自営業(35歳)で民間ローンが組みにくいため、正社員(勤続10年)である私(妻、33歳)が名義人となって住宅ローンを組む計画です。事前に仮審査を行い、結果は問題ありませんでした。そこで質問ですが、

1)2006年に出産予定で、産休・育児休暇を取りたい(2007年2月まで)と考えていますが、住宅ローンを組むことに問題はないか?

2)仲介不動産業者からは自社の提携ローン(UFJ銀行)をすすめられるのですが、他の金融機関を利用することは可能か?

アドバイスをお願いします(2005/12/01 小川さん)。 

2007年1月に入居(引き渡しを受ける)された時点から住宅ローンの返済債務が発生します。その時期に合わせて産休のタイミングを決めているものと推測しますが、2007年2月には会社に復帰して、その後は「安定的に給与が支給される」=「ローン返済に支障がない」のであれば、特に返済不安はないでしょう。

しかし、何らかの理由で奥様が退職することは考えられますので、万が一の場合にはご主人単独の収入でも返済できるよう、ローン返済と同時に“貯蓄”も忘れないことです。

次に、住宅ローンの選択は利用者が自由に決められますので、不動産業者に縛られることはありません。しかし、多種多様な商品があるだけに、「どれを選べばいいのか」悩むところです。何を選択基準にするかは、その人の考え方によりますが、たとえば

「繰り上げ返済」を積極的に考えているのであれば、繰り上げ返済手数料が無料のローン
将来の金利上昇に不安を感じるのであれば、長期固定を扱っているローン
ご主人が自営業ですので、収入が一時的に減った場合に備え、所得補償の保険にも加入できるローン

など、返済計画にあたりいくつかの「リスクシナリオ」を想定してみると、ローン商品を絞ることができます。

 

なお余談ですが、売り主(前入居者)に管理費等の滞納がないかどうか、引き渡し直前(2007年の時点)に再確認しておくと安心です。

 現在、住宅ローン減税を受けているのですが、今年の3月末で会社を退職し、4月からグループ会社へ転職しました。そのため給与の支払い元が変更になったのですが、この場合、引き続き住宅ローン減税を受けるためには何らかの手続きが必要になりますか?(2005/11/22 ハセガワさん)。 

税務署から交付されている「年末調整のために住宅借入金等特別控除証明書」の再交付を受ける必要があります。そして、再交付された証明書を再就職先に提出して年末調整を受けると、再就職前同様に、年末調整によって引き続き、住宅ローン減税の還付金が振り込まれます。

詳細は、住宅ローン減税適用中の転職 ここに注意! をご参照ください。

 10年前に実父が、総額6500万円かけて注文建築で一戸建てを建てました。その父も一昨年に定年退職し、実母とともに年金暮らしになりましたが、ローンが約800万円残っており、返済に苦心している状態です。そこで私(息子)が返済を肩代わりしようと考えていますが、その際の注意点を教えて下さい。なお、現在は両親と同居する予定はありません(2005/06/28 川村さん)。

<パターン1>

800万円を息子さんがご自身の資金で全額銀行に返済し、その分の名義(持分)を息子さんが取得する。

→ 負担割合に応じて持分を按分すれば、贈与税の心配はありません。ただし「自己の居住用としての取得」ではありませんので、不動産取得税や固定資産税の特例は一切、受けられません。

<パターン2>

両親に息子さんが800万円貸し付け、銀行へは残額を一括繰り上げ返済してしまい、今度は両親が息子さんへ返済を行う。

→ ご両親と息子さんとの間で借用書(ローンの契約書)を作成し、返済期間や金利、返済方法などを盛り込むことで、贈与税の心配はありません。ただし「催促なしの、あるとき払い」では困りますので、毎月、銀行口座などを通じて、返済している形跡を残すようにしてください。また、マイホームの持分割合を変更する必要もありません(100%両親のまま)ので、その分の手間は省略されます。

<バターン3>

現在、両親が返済しているローンは従来の返済計画のまま、まったくそのままにして、本来は両親が返済すべき毎月の返済を息子さんが全額「肩代わり」して返済し続ける。

→ 800万円の残債を従来の返済計画どおりに、ご両親がローンの借り主のまま、息子さんが返済の肩代わりをすることは可能です。しかし、注意したいのは贈与税で、基本原則からすれば息子さんから両親への贈与に該当します。

その際、贈与税の非課税枠「年間110万円」以内にローンの返済額がおさまっていれば、課税の心配はありませんが、超えてしまった場合には、超過分(贈与額−110万円)に対して一定割合の税率で課税されます。

なかには、現在、両親の名義(借り主)となっている住宅ローンの名義を息子さんに変更し、新たに息子さんがローンの借り主となって返済できないかと考える人もいると思いますが、せっかく800万円もの現金が手元にありながら、わざわざ金利を負担する(=ローン返済を継続する)のは得策ではなく、また、融資元の銀行がローン名義の変更を認めるかどうかも定かではありません。

贈与税の非課税枠におさまらないようであれば、パターン3の方法は「メリットなし」といえるでしょう。

 2000年に新築マンションを購入し、公庫から2400万円を35年返済で借りました。その後、期間短縮型の繰り上げ返済を行ったことで、現在は返済期間25年で残額も1900万円となっています。公庫の金利が現在は2.6%ですが、2010年以降は(二段階金利のため)4.0%となるため、借り替えを検討しています。

 そこで、今すぐに借り替えた方がいいのか、4.0%に上がるまでは様子をみるべきでしょうか?また、借り替えるとすると、「短期固定特約」と「完全固定」のどちらが有利でしょうか?(2005/06/18 匿名さん)

間違いなくいえることは、二段階金利4.0%になる段階では、必ず借り替えを行うべきです。今、借り替えるかどうかについては

まとまった余裕資金があれば、借り替えは2010年まで待って、繰り上げ返済を再度行うことで利息軽減する
2005年と2010年で借り替えを「2回行う」ことも視野に入れられれば、2010年までの当初5年間は徹底的に低金利を追及する

といった考え方があります。2人のお子さんの教育費がこれから負担になってくるのであれば、手元に現金を残しておくことが必要ですので、借り替える方が有益かも知れません。その際には借り替えに要する諸費用も考慮して、トータルの収支で損得を計算しましょう。

次に、「多少金利が高くても長期固定」がいいのか「現在の低金利の恩恵を受けたいので、短期固定型」がいいのか判断ポイントは、どれだけ金利変動のリスクを取れるかにかかってきます。固定金利の最大の魅力は「毎月の返済額が一定なので、長期的な資金計画が立てやすい」ことです。「もしかしたら金利が上昇して、住宅ローンの返済に家計が圧迫されるのではないか」といった不安がないので、心配性な方は長期固定金利が向いています。

一法、仮に金利が上昇し毎月の返済額が多少増えたとしても、その分を吸収できる(=リスクを取れる)だけの経済的かつ精神的な余力があれば、短期固定金利を選択し、当面の低金利の恩恵を受けることは有益だと考えます。

お子さんの教育費との兼ね合いも考えながら、ご夫婦で「どの程度リスクを取れるのか」話し合ってみてください。取れるリスクの度合いが明確になれば、おのずと住宅ローンも決まってくるはずです。

 住宅ローンの借り替えについて教えて下さい。7年前に妻名義でマイホームを購入し、現在の残債は約2100万円です。私(夫)は自営業をしており、退職後の妻を専従者として扱い、給与を支払っています。この状態で住宅ローンの借り替えを行いたいのですが、名義変更や贈与など何かいい方法はないでしょうか?アドバイスお願いします(2005/06/17 織田さん)。

現在のマイホームが奥様名義とのことですので、当然、住宅ローンも奥様の名義で組んでいると思います。その後、専従者となり購入当時との(奥様の)収入が減少しているようであれば、ローンの名義を奥様のままで借り替えすることは難しいはずです。

想像するに、現在の返済は(奥様名義のローンであるにもかかわらず)ご主人が「肩代わり」しているものと思いますので、今後も同じ状態が続くのであれば、贈与税を回避するためにも夫婦間でマイホームの売買を行い、名義を奥様からご主人へ移転するのがいいでしょう。

そして、完全なご主人名義になった状態で、今度はご主人の所得を基準にローンの借り替えを検討するのが最もスマートな方法です。

 独身時代に妻が購入したマンション(2300万円)に結婚後は夫婦2人で住んでいます。平成15年に取得しており、残債は2200万円ありますが、別途、築13年の中古マンション(1400万円)を購入し、住み替えたいと思っています。その際、現在のマンションは賃貸(想定家賃は12万円)に出し、家賃収入で返済を継続するつもりです。中古マンションの取得も住宅ローンを利用せざるを得ないので、そうなると「Wローン」となるのですが、我々の収入で新たに住宅ローンを組むことは可能でしょうか?

 ちなみに私(夫)は26歳で年収310万円(勤続7年)、妻は33歳で年収は540万円(勤続8年)です(2005/06/16 平野さん)。

中古マンションの購入にあたり、1200万円(頭金200万円)のローンを35年返済、金利4%で組んだとすると、毎月の返済額は約53000円(ボーナスなし)となります。ご主人が主たる債務者(ローンの名義人)となり、奥様を連帯保証人として収入合算(ただし奥様が合算できるのは310万円まで)によりローンが組めれば、Wローン13万5000円(=現在の返済82000円+53000円)に対する返済率はおよそ26%におさまり、数字上は、それほどの返済負担にはなっていません。

また、ご主人単独で中古マンションを取得するにしても、返済率は約20%なので、数字上は許容範囲だと思います。金融機関が懸念する材料としては

現在は奥様の収入がご主人を上回っており、奥様が退職した場合の返済ができるかどうか?
上記「返済率」の算出にあたり管理費や税金を一切考慮していないため、“実質負担”はもっと増える
現在、お住まいのマンションを貸した際の想定家賃12万円が将来的にも変動しないか?

といった不確定要因を含んでいることが審査を難しくしているのでしょう。たとえばご両親が持家であれば、そのご自宅を担保提供することで、信用保証を高めることは可能です。地元密着の信用組合や労働金庫なども住宅ローンを扱っていますので、多方面で検討してみるのも1つの方法です。

 土地(3000万円)を購入し、注文建築(4000万円)を予定しています。夫婦合算で3000万円を自己資金とし、4000万円の住宅ローンを組む計画です。夫婦共働きで、夫の年収は800万円、妻は500万円、そして登記簿上の持分は土地建物ともに、夫4分の3、妻4分の1です。

 上記ケースで、銀行から4000万円全額を夫の単独名義で借り入れしても、住宅ローン減税は夫の持分(4分の3)までしか受けられないと聞きました。そこで、夫婦2人ともに所得税還付を受けるためには

 1)全額夫名義で融資を受け、妻は連帯債務者となる

 2)夫名義で3000万円、妻名義で1000万円のローンをそれぞれが組む

どちらかの方法を選ぶしかないのでしょうか?また、妻が産休や退職した場合の問題点は何かありますか?(2005/06/05 トモキさん)

色々と勉強しているようで、すべてご指摘の通りです。注意したいのは、1番の方法によって奥様が連帯債務者になれるのは公的融資を利用した場合に限定されることです。銀行などの民間機関から(収入合算によって)住宅ローンを借りても、奥様は「連帯保証人」扱いになるためです。

また、住宅ローン減税は本人が1年間に支払った所得税額以上は還付されませんので、「年末残高の一定割合」が常に約束されているわけではありません。

次に、産休や退職によって奥様の収入が途絶えた場合、もちろん、ご主人が奥様の分を含めて全額を1人で返済するはずです。税制上は持分を超えた負担供与なので、ご主人から奥様への贈与に相当しますが、1番の連帯債務の関係では現実的に黙認しているようです(課税されません)。

一方、2番目のケースは奥様が自分名義でローンを組んでいますので、産休や退職の事実を融資元へ必ず連絡し、対応方法を確認して下さい。通常では、奥様の名義をご主人へ譲渡(夫婦間売買)するのが一般的でしょう。

【関連コラム】収入合算ローン借り替えの落とし穴  

 これからマイホームを取得したいと考えていますが、私(夫)自身、家族に内緒で個人的な借金があります。具体的には

 クレジットカード会社で約40万円  銀行系カードローンで約50万円  消費者金融会社で約15万円

です。返済遅延はなく、毎月きちんと支払っていますが、こうした中で、住宅ローンの審査が通るのか心配です。家族構成は妻と子供がおり、私(28歳)は勤続年数2年で、年収は380万円です。よきアドバイスをお願いします(2005/05/29 匿名さん)。

近頃は住宅ローンの審査に関する相談が増えています。“上手に”借りることは問題ありませんが、行き過ぎてしまうと大変です。「ご利用は計画的に」というところです。

今回のケースではご主人の勤続年数が3年未満であり、さらに、借金とはいっても比較的少額で、遅延もないということなので、マイホーム取得は先送りし、まずは借金を全額返済することを最優先してください。1〜2年程度かかると思いますが、同時に勤続年数を延ばすことができますので、我慢のしどころです。きちんと完済してしてしまえば、ご家族に迷惑を掛けることもなく、ご本人も余計な心配をしなくて済むはずです。

なお、たとえ住宅ローンが否認されても審査理由(なぜ借りられないのか?)が第三者に公表されることは(私、平賀の経験では)ありません。ご家族はもとより、本人にも教えてくれませんでした。

 

回答1 回答2 回答3 回答4 回答5 回答6  回答7 回答8 回答9 回答10

 

 

[ ホーム ] [ 上へ ] [ メールマガジン ] [ 取材・問合せ ] [ メディア実績 ] [ 有料サービス ] [ サイトマップ ]

この Web サイトに関するご質問やご感想などについては、mail@e-sumaisagashi.comまで電子メールでお送りください。
Copyright (C) 2000 e住まい探しドットコム
最終更新日 : 2011/09/03