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 【ご注意とお願い】   

以下の内容は、メールでいただいた情報のみで回答しております。従いまして事実関係を十分に把握したうえでの回答ではありませんので、ひとつの参考例としてお役立て下さい。また、最終的な判断は皆さまにてお願い致します。

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 現在は社宅で暮らしており、住居費が3万円で済んでいます。年収は約860万円(手取りで35万円程度)ですが、自己資金(諸費用含めて)が500万円しか用意できません。4300万円の新築建売住宅の購入を検討していますが、返済できるか心配しています。ご意見をお聞かせください(2005/05/04 佐々木さん)。

決して少ない収入ではなく、しかも住居費も割安であるにもかかわらず、自己資金が少ない気がします。まずは、今一度、家計の収支を見直すことから始めましょう。

民間銀行を利用するとしても、通常であれば最低1割の頭金は必要になりますので、「頭金1割+諸費用」分は現金の用意が欠かせません。ご相談の内容からすると820万円(頭金430万円+諸費用390万円)は手元になければならない計算になります。

そこで、対応策としては「親などから資金援助を受けて購入する」「もう少し予算の低い物件を見つけ直す」、または「購入時期を先延ばしして、その間に自己資金を貯める」のいずれかになるでしょう。当面は金利も物件価格も上昇する様子はあまり見られませんので、急ぎ過ぎることはないと考えます。

 住宅ローンの借り替えについてです。夫、妻(パート)、そして20歳の子供の3人で生活していますが、事情があり、子供名義で住宅ローンの借り替えをしたいと考えています。しかし子供は成人したばかりで、しかも収入も少ないので、借り替えができるか心配です。よきアドバイスをお願いします(2005/05/03 稲葉さん)。

【確認事項】 メールにて平賀まで、ご返信ください。

今現在は、どなた名義で住宅ローンを組んでいるのでしょうか?また、ご自宅の登記簿上の名義(土地および建物)はどなたですか?さらに、息子さんの勤続年数(正社員ですよね)と、年収金額も合わせて教えて下さい。

 とても初歩的な質問ですが、自分の収入でいくらまで借り入れができるのか、よく分かりません。教えて下さい(2005/05/02 ヨウイチさん)。

まずは、毎月の返済額を計算する方法です。

 <返済早見表> 100万円当りの毎月返済額(元利均等返済の場合)        (単位:円)

  1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0%
10年返済 8760 8979 9201 9427 9656 9889 10125
15年返済 5985 6207 6435 6668 6906 7149 7397
20年返済 4599 4825 5059 5299 5546 5800 6060
25年返済 3769 3999 4239 4486 4742 5006 5278
30年返済 3216 3451 3696 3951 4216 4490 4774
35年返済 2823 3062 3313 3575 3849 4133 4428

<例題>金利3.0%で30年返済の住宅ローンを2000万円借りた場合の毎月返済額(元利均等返済)は?

 上表より該当の数字(4216円)を探し、4216円(100万円当たり)×20(2000万円の借入)=8万4320円

その他に注意したいのは

  1. 物件価格の一定割合(例えば公庫は8割まで)までを上限とする融資制限がある
  2. 年収割合(返済負担率)
  3. 完済年齢が決まっている(例えば公庫は満80歳)ので、最長35年組めないこともある

ことです。返済負担率とは「1年間のローン返済合計が年収の何%を占めるか」の割合で、<例題>を使うと、1年間の返済額は101万1840円(84320円×12カ月)ですので、この方の年収が600万円とすると、返済負担率は約16.8%(101万1840円÷600万円×100)となります。

 <返済負担率の目安>

年収300万円以下:25%以内  同400万円以下:30%以内 同600万円以下:35%以内

各金融機関によって返済負担率が決めれていますので、その範囲内におさまるようにしなければなりません。同時に年齢制限もありますので注意しましょう。

※ 年収とは総支給額のことで、源泉徴収票の「年収」欄に記載されている金額です。税金や社会保険料を指し引いた「手取り金額」ではありません。

 収入合算して組んだ住宅ローンの借り替えに伴う、夫婦間の贈与について質問があります。平成16年2月に住宅金融公庫から収入合算(妻が連帯債務者)して住宅ローンを組みましたが、民間銀行へ借り替えようと考えています。その際に、購入時に夫婦で共有持分にしたため、借り替え後は妻が「連帯債務者」から「連帯保証人」になると言われました。

 そこで、贈与税が発生するのではないか心配していますが、どうでしょうか?同時に、住宅ローン減税が借り替えによって継続するか、教えて下さい(2005/02/02 久原さん)。

夫婦2人で収入合算(奥様は連帯債務者)により住宅ローンを組んでおり、同じローンを継続返済中(借り替えは行われていない)に、奥様が退職したことによって奥様の名義分までご主人が単独でローンを返済する、つまり、本来の奥様の返済分を肩代わりすることは、税法上、贈与に相当しますが、現実的には税務署も調べようがなく、黙認している(=課税しない)のが現状です(ただし、あくまで原則論です)。

ご相談のケースでは、借り替えによって奥様が連帯債務者から連帯保証人になりますが、それは銀行の都合であり、しかも、借り替えと同時に奥様が退職するわけでもないことから、贈与税を課税することはしていません(奥様の退職を伴う場合は話が変わってきます)。注意点として、借り替え後も夫婦2人で返済していることを対外的に証明するために、返済口座が一本化されても奥様の返済分が履歴として残るよう、口座振替えを行うなどの工夫が必要になります。

一方、住宅ローン減税については、借り替えによって連帯保証人となった奥様は減税の対象から外れてしまいます。ご主人が自身の名義持分の範囲内でだけ、住宅ローン減税を受ける(=継続する)ことが可能になります。

【連帯債務者と連帯保証人の違いについて】はこちらをご覧下さい。

 10年前に二世帯住宅を建設し、親子で住んでいます。借り入れ条件の関係で、父母名義で住宅ローンを組んでおり、毎月15万円、ボーナス時(年2回)25万円を返済しています。公庫と年金融資(金利4.4〜4.6%)を併用し、25年返済で10年分は支払いが終わりましたが、金利が高いため、借り替えや繰り上げ返済を検討しています。土地と建物の(登記簿上の)名義も父母ということもあり、名義の変更も含めて、今後どのような返済計画を立てればいいのかアドバイスをお願いします(2005/05/01 オナカさん)。

確かに現在の低金利下からすると、4%を超えるローン金利は高いといえます。そこでご指摘のように、お手元に余裕資金があれば繰り上げ返済を実行して、元本を少しでも早く減らす(=余分な利息を払わない)ことは有効です。

しかし、まとまった現金がなければ繰り上げ返済は不可能ですので、ローンの借り替えを検討したいところですが、その際に気がかりなのは、現在のローン名義人となっているお父様は70歳とのことで、再び住宅ローンを組み直すことは無理だと思います。そこで、相談者ご本人(息子さん)の名義で組まざるを得なくなってきます。さらに単純に考えて、父母が所有するマイホームを(名義上は)第三者の息子さんが自身の名義で住宅ローンを組んで返済する行為は、息子から父母への贈与に該当します。二世帯で同居していても、名義の上では他人である以上、税制上は課税を逃れることはできません。

そこで1つの方法として、親子間でマイホームの売買を行い、名義を完全に子供世帯へ移転させることが考えられます。「負担付き贈与」ともいい、住宅ローンも含めて土地建物の名義を移してしまうのです。当該方法の方が、(恐らく)課税される金額は少なくて済むはずです。なお、身内間売買では「住宅ローン減税」は受けられなくなりますので、念のため、ご承知おきください。

最寄の税務署では無料相談も行っていますので、親子間売買を中心に相談してみましょう。

 この度、3140万円の新築マンションを購入しました。共働きで、中学生の子供が2人いる家庭ですが、夫が転職して間もなく、年収が約420万円です。私(妻)が600万円程度の収入があり、自己資金は夫名義で300万円、妻名義で1000万円(結婚前に500万円、結婚後に500万円)となっています。

 こうした家計なので、住宅ローンの名義もマンションの名義も100%妻1人にしようと思いますが、その際に問題はあるでしょうか?取得後のマンションには永住するつもりですし、住宅ローン減税の恩恵を受け、しかも贈与税の心配がないようにしたいと考えています(2005/03/23 山本さん)。

唯一の懸念材料は、奥様が仕事を辞めたときです。住宅ローン上も登記簿上もすべて奥様の単独名義の状態で、ご主人が奥様のローンを返済(肩代わり)する行為は、ご主人から奥様への贈与に相当します。気がかりなのは、この1点だけです。詳細は以下(↓)のサイトをご覧下さい。

【関連コラム】単身持家女性!結婚後の過ち

 海外出張に伴う住宅ローン減税について、教えて下さい。H16年7月に一戸建てに入居し、今年(H17年)2月の確定申告で所得税還付を受けました。ところがH17年5月から主人の海外出張(2年)が決まり、残った家族がいつの時期に引越しするのがローン減税との兼ね合いで都合がいいのか思案しているところです。アドバイスをお願いします(2005/03/19 横山さん)。

国内転勤と異なり、海外転勤の場合はご主人が非居住者となるため、海外勤務中に海外で受け取る収入は日本での所得税の課税対象外となります。従いまして、海外転勤期間中は住宅ローン減税は受けられません。単身赴任であっても、家族全員による移動(マイホームは空家または賃貸)であっても同じです。

一方、海外転勤から日本へ戻ってくれば、住宅ローン減税は復活します。その際、再入居した年にマイホームを賃貸していると、同減税の再適用は翌年からとなり、その年分は受けられません。

【関連サイト】転勤から戻った場合の再適用についての注意点

 銀行ローンの審査について教えて下さい。H18年3月に完成予定の新築マンション(3000万円)を購入しようと思い、購入の申し込みをしました。現在も分譲マンション(ローンなし)に住んでおり、買い替えとなるのですが、事前審査は問題ありませんでした。

 ところが3ヵ月後には転職を考えており、このままでは事前審査の時と勤務先が異なることになりそうなのです。キャリアアップなので収入は増えるはずですが、この時点での転職はローン審査にどう影響するのでしょうか(2005/03/16 桜井さん)。

事前審査の段階と大きく審査内容が変化する場合、再審査となります。変更後の内容で再び審査のやり直しとなります。内緒にしておくことなど、絶対にあってはいけません。キャリアアップによる前向きな転職であれば、銀行は好意的に解釈してくれる可能性も十分ありますので、ありのままを正直に伝えましょう。

逆に、転職希望先の企業が1年(=マンションの引き渡しまで)待ってくれるか相談してみるもの一法です。資金が実行されてしまえば、その後に転職することは何ら問題ありませんので、一考に価すると思います。

 住宅ローンの繰り上げ返済について教えて下さい。住宅公庫から1300万円を金利2.8%(11年目から4.0%)で借り、H13年11月から返済しています。同14年8月に約300万円を期間短縮型の繰り上げ返済し、 返済期間も5年分短縮されました。

 引き続き、次回も200万円程度を繰り上げたいと考えていますが、返済期間が10年を切ると住宅ローン減税も消滅してしまうと聞きまして、迷っております。よきアドバイスをお願いします(2005/03/15 木村さん)。

 返済期間を何年で組んでいるか分かりませんが、融資金額が1500万円ですので、比較的短期であると想像します。ご指摘のように、期間短縮型の繰り上げ返済を行い、返済期間が10年を切ると住宅ローン減税は消滅しますが、その際の返済期間のカウント方法は

「返済を開始し、実際に支払い終わっている期間」+「繰り上げ返済後、ローン完済までの残りの期間」

が10年あるかどうかが分かれ目となります。また、繰り上げ返済には2種類あり

  1. 期間短縮型の繰り上げ返済
  2. 返済額圧縮型の繰り上げ返済(毎月の返済金額が少なくなり、返済期間はそのまま不変)

住宅ローン減税は受けたいけれど、同時に余分な利息も軽減したいのであれば、2番目の「返済額圧縮型の繰り上げ返済」をしましょう。

【関連サイト】繰り上げ返済した場合の注意点

 今回、新築建売住宅(3180万円)の購入を検討しているのですが、住宅ローンの審査が通るか不安でなりません。過去にクレジットカードでのキャッシングや、消費者金融での借り入れを繰り返していたからです。1年ほど前にはオートローンを組もうとしましたが、審査が否決された経緯もあります。

 その後は心を入れ替え、何とか全額(300万円)を返済し、カードローン専用のカードも解約しました。はたして住宅ローンは借りられるでしょうか(2005/03/11 小林さん)。

過去のクレジットカード利用歴は5〜7年間、信用情報会社に残ると言われています。オートローンが組めなかったのは、信用情報から以前の借入額や返済状況をすべて審査した結果、不適格と見なされてしまったからです。そこで、現在も同じ状態を引きずっていたら、ほぼ間違いなく住宅ローンは否認されるはずですが、完済し、かつ、カードも解約したということですので、望みは十分にあると考えます。

なお、住宅金融公庫は民間銀行にくらべ融資条件は緩くなっています。出来るだけ公的融資を優先させることで、より借り入れが起こしやすくなるはずです。

 

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最終更新日 : 2011/09/03