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 先日、3年固定特約(35年返済)から30年固定金利(30年返済)へ住宅ローンの借り替えをしました。この場合、住宅ローン減税はどうなるのでしょうか(2005/02/22 積村さん)。

ご心配いりません、住宅ローン減税は引き続き継続します。しかし、「マイホームを取得するための借り入れ」に限定されますので、諸費用分を上乗せして融資を受けている場合には、その分を控除した「住宅取得に要するローン残額のみ」が減税の対象となります。

確定申告の有無に関しては、サラリーマンの方であれば会社の総務など、年末調整を担当している部署に確認してみましょう。

 住宅ローン減税について教えて下さい。本年3月末に新築の家が完成する予定ですが、その家は母屋のはなれ(屋根付きの通路で母屋とつながっている)として自分名義の土地に建てました。住宅ローンも自分名義で組み、返済するつもりですが、この場合に住宅ローン減税は受けられるのでしょうか(2005/02/22 ソノベさん)。

 ポイントは「はなれ」が登記上、どのように設定されるかです。母屋と「はなれ」が完全に独立した建物と判断されれば住宅ローン減税の対象となるはずですが、増築扱いでは残念ながら減税は受けられないと考えます。「はなれ」単独では建築基準法に定める接道義務を満たせないとのことでしたので、法律的には増築扱いの可能性が高いと思われます。

設計図面を持参して、最寄りの税務署へ相談してください。

 現在、民間金融機関から1700万円を変動金利1.875%、25年で借りています。市販の本などを読むと、「今が金利の底で、今後は金利が上昇してくるので固定金利へ変えた方がいい」とあるので、ローンの借り替えを検討していますが、借り替えるには諸費用が別途必要になることもあり、繰り上げ返済することで残債を減らす方法も考えています。

 「ローンの借り替え」と「繰り上げ返済」とでは、どちらが有利なのかアドバイスをお願いします(2005/02/20 柴田さん)。

基本的な考え方は、金利が上昇することによって毎月の返済負担が増えた場合、どの程度まで家計が耐えられるかを判断基準にするよう、すすめています。1700万円を25年返済で借り入れたとして、毎月の返済額(ボーナス返済なし)は

金 利 1.875% 2.875% 3.875% 4.875%
毎月返済額 7万1025円 7万9515円 8万8563円 9万8146円

となります。仮に現在より金利が3%上昇した場合に、10万円弱のローンを毎月返済していけるだけの経済的余力があれば、最悪の事態を想定しても不安(=ローンが返せない)は解消されるはずです。逆に、金利1%アップでも厳しいようであれば、早めの対応が求められます。

「ローンの借り替え」と「繰り上げ返済」の損得勘定については、具体的なシミュレーションをしてみないと判断がつきませんので、最寄の金融機関へ相談してみましょう。無料で返済シミュレーションしてくれるはずです。

 金融機関が破たんすることが珍しくなくなりましたが、もし住宅ローンを借りている金融機関が破たんしたら、残りの住宅ローンはどうなるのでしょうか?銀行、信用金庫、信用組合などローンを取り扱う金融機関も様々ですが、破たんリスクの低い融資先を選ぶ方が賢明なのでしょうか(2005/02/14 山本さん)。

 都市銀行に問い合わせてみましたが、はっきりしたルールはありませんでした。ローン債権はそのまま譲受金融機関が引き取ることになるため、返済条件は変更されることなく、今まで通りの返済が継続されるようです。金利が上昇したり、返済額が増やされるといった「借り手に不利な条件」が追加されることは考えにくいと言えるでしょう。

逆に、返済が一時的に猶予されることや、返済自体が免除されることもあり得ないようです。破たんリスクの程度によって借入先を選択することは、現状では意味をなさないでしょう。

 5年前に中古二世帯住宅を購入(夫が単独でローンを組んでいる)し、夫の両親と私(妻)たち家族で同居生活をしていますが、部屋が手狭になってきたので、3800万円の新築一戸建てを新たに購入し、世帯を分けたいと考えています。

 現在のローンは二世帯住宅に残る義父(年収850万円、58歳)に組み直してもらい(ローン残債は2100万円)、私たちは新規のローンを組もうと考えていますが、現在の融資先金融機関は親子間売買を認めてくれず、義父名義で住宅ローンが組めません。何かよい方法はないでしょうか(2005/02/10 田阪さん)。

一般的に親子間売買が敬遠される理由は、取引価格が相場より低くなり適正価格を維持しにくいこと、ローンの使途が住宅取得以外(例えば、マイカー取得や娯楽費)になる心配があるからです。

さらに、担保価値の問題もあります。築13年となった中古二世帯住宅に2100万円融資するだけの担保価値があるかどうか、金融機関が独自に査定して判断(審査)することになります。また、義父の返済能力も関係してきます。

以上のような総合判断が求められるため、いくつかの金融機関へ相談してみましょう。単純に「親子間売買だけ」を理由に融資を否認しているわけではないはずです。

 住宅ローン減税について教えて下さい。住宅金融公庫と民間銀行の2カ所からローンを借りていますが、銀行1本に融資先をまとめた場合、ローン減税は受けられなくなるのでしょうか?また、同制度が継続されるとした場合、現在のローンは夫婦で収入合算(連帯債務)して借り入れを起こしているのですが、夫単独にしても問題ないでしょうか(2005/02/06 堀内さん)。

当初2カ所から融資を受けていたものを、借り替えによって1本にローンをまとめても、住宅ローン減税はそのまま継続します。ローンの名義を、借り替えと同時に収入合算の状態からご主人単独へ変更することも可能です(しかし、金融機関によっては断られることもあります)。しかし、借り替え後にご主人単独で住宅ローン減税の適用を受ける際、奥様の持分がマイホームに残る場合には、1本にまとめた住宅ローンの全額がローン控除の対象にはならないことがあります。

借り替えによって新たにご主人の借入金となった部分(=今までは奥様が返済していた部分)の金額は、奥様の借入金を返済するためのものであり、マイホーム取得のためのものではないからです。

なお、ご夫婦それぞれの出資割合を超過した部分は贈与税の対象となりますので、ご注意下さい。

その他、当初の借り入れをご夫婦が連帯債務(収入合算)の関係で資金繰りしている場合、借り替えによってご主人単独名義に変更するには、ご主人の返済余力が奥様の返済分を合算してもなお余力があることが求められます。

例えば、奥様の年収300万円、ご主人も300万円で、収入合算によって年収600万円までの借り入れが起こせているとすると、借り替えによってご主人単独(年収300万円)では返済が可能とは考えにくいはずです。住宅ローンの名義変更の可否については金融機関とよく相談してください。

  一戸建て住宅を購入し、夫名義で住宅ローン(残額5800万円)を返済しています。私(妻)にも収入があるため、残額の一部(1000万円)を自分名義の住宅ローンを新たに組むことで返済したいと考えましたが、融資元の銀行に相談しても断られてしまいました。

返済中のローンは、途中で内容を変更することができないのでしょうか(2005/02/07 吉田さん)。

返済の一部を肩代わりしようとする姿勢は感心です。しかし、ご相談のような変更は無理だと思います。当初、締結した住宅ローンの契約内容が大きく変更されるからですが、抵当権の絡みで登記内容も変更を伴います。そこで考えられるのが、ローンを借り替える方法です。現在、ご主人名義のローンを一度精算し、新たにご夫婦それぞれでローンを組み直す(=借り替える)のです。例えば、ご主人は4800万円、奥様は1000万円といった具合です。

注意点としては、借り替えるには諸費用(数十万円)が発生すること、さらに奥様が仕事を辞めて収入が途絶えるた場合に返済をどうするか、対応策を考えておかなければなりません。マイナス面も考慮して判断することが必要になります。

 現在、土地建物とも父親名義の住宅に住んでいます(二世帯同居中)。家族が増えたために現在の自宅を売却して、新たに二世帯住宅(総額で4600万円)の建設を予定しています。頭金として700万円を用意し、自宅の売却代金(最低でも1500万円での売却は可能)を返済の一部に充当するつもりです。以下の家族構成で、どのように返済計画を立てるのがいいでしょうか?アドバイスをお願いします(2005/02/02 ムロイさん)。

 夫:36歳 年収500万円  妻:28歳 年収450万円  子供:2歳と3歳が1人ずつ

 父:68歳 年金生活  母:68歳 年金生活

新築予定の新居について、敷地はお父さん名義で現金購入、建物はご本人世帯で住宅ローンを組んで取得する(100%子世帯名義)ものとします。当該ケースでは

 敷地:子供世帯が父親から敷地の一部を使用貸借(無償使用)している

 建物:子供世帯が両親へ、その一部を使用貸借(二世帯同居)させている

ことになります。簡単に言えば、親子で土地と建物の一部をお互いに貸し借りしている関係で、贈与とはみなされません。従って、建物を100%ご本人世帯名義としても贈与税は発生しません。出資割合に応じて名義を分けるのが基本原則です。

住宅ローンの組み方については、将来的に奥様の退職を視野に入れ、なるべくご主人単独で資金計画を立てることをお勧めします。収入合算でローンを借りる場合、借入先が民間銀行などでは奥様の借り入れ部分が住宅ローン減税の対象から外れることもあるからです。

現在のご自宅が早めに売却でき、頭金の一部に充当(=余分な住宅ローンを組まない)できれば、ご主人単独の返済能力でも対応できるのではないでしょうか?

 平成10年より、住宅ローン控除を6年間受けてきました。しばしば同制度の内容が改正されるため、妻が「適用期間が6年から10年に延長された」ことを耳にして、本来であれば平成16年分の減税を受けて適用期間が終了するはずが、さらに4年分恩恵を受けられると言い出しています。妻の主張は正しいのでしょうか?(2005/02/02 U2さん)

残念ながら、奥様のご意見は正しくありません。税制は適用を開始し出した年度の税制内容を基準にすることになっているからです。従いまして、最長6年間の減税を受けた段階で控除の適用は期間満了となります。

 

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最終更新日 : 2011/09/03