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 住宅ローン減税についてです。私(妻)は今年10月の結婚を控え、現在マイホームを建築しています。9月上旬には完成する予定なので楽しみにしているのですが、会社の都合で入居できる時期が早くても来年4月となりそうなのです(一度も入居することなく転勤してしまいます)。夫は引き渡しに合わせて入居できますが、この場合に住宅ローン減税は夫しか受けられないのでしょうか?

 ちなみに、建物の名義も住宅ローンも夫婦2人で共有しています(2004/09/01 リカさん)。

 ご主人と奥様が連帯債務の関係にあり、ご夫婦2人で名義を共有していますので、引き渡し後すぐに新居へ入居できるのがご主人単独でも、奥様が転勤などの理由が解除されれば新居へ戻ることが間違いなければ、ご主人も奥様も住宅ローン減税の適用を受けることができます。

 来年(H17年)3月に完成予定の新築マンション(3720万円)の契約を先日、済ませました。頭金は150万円で、残りの3570万円を妻との収入合算で提携銀行へ申し込み、ローンの事前審査は通っています。私(夫)の年収は443万円、妻は360万円です。そこで質問ですが

収入合算(妻は連帯保証人)でローンを組んでいる場合に、夫に万が一のことがあると妻には団信保険が支払われるのでしょうか?また、住宅ローン控除は2人とも受けることができるでしょうか?教えて下さい(2004/08/30 ナナシさん)。

収入合算といっても、奥様が「連帯保証人」となる場合には住宅ローンの契約者は「ご主人のみ」となりますので、団信に加入できるのもご主人だけとなります。従いまして、ご主人に万が一のことがあれば保険金が支払われますが、奥様に万が一のことがあっても残念ながら支払いはありません。

次に住宅ローン控除についてですが、こちらも奥様が連帯保証人ですので残念ながら減税を受けられるのはご主人だけです。住宅金融公庫では、収入合算をすると奥様が「連帯債務者」として扱われるため、ご夫婦で住宅ローン減税を受けることが可能となります。

民間機関の住宅ローンを利用するのであれば、借り入れ額を増やす目的以上に収入合算のメリットはありません。

 近々、土地を取得しマイホームを新築しようと考えています。予算は4600万円で、頭金は1800万円あります。夫(31歳 年収640万円)、妻(年収490万円)の共働きで、3歳の子供の3人家族です。住宅ローンは2800万円を考えていますが、夫が財形をしているので財形融資から2000万円(返済期間29年 金利1.68%)、残りの800万円は10年固定金利あたりで民間銀行から借りようと思っています。

 現在心配なのが、近いうちに2人目の子供がほしいので産休時の返済不安と、財形は5年ごとに金利が見直されるため、金利上昇のリスクです。ボーナス返済をしないようにし、繰上げ返済も予定していますが、よきアドバイスをお願いします(2004/08/28 今野さん)。

まずは、財形融資の金利上昇から考えてみましょう。2000万円を29年返済(ボーナス併用なし)するとして、以下の金利による毎月返済額はこのようになります。

金 利 毎月返済額(円) 金 利 毎月返済額(円)
1.00% 6万6239 3.68% 9万3572
1.68% 7万2643 4.68% 10万5130
2.68% 8万2730 5.68% 11万7356

800万円を金利2.7%で10年返済(ボーナス併用なし)すると毎月負担は7万6145円となりますので、財形と民間銀行の返済額を合計して返済が可能かどうか検討をしてみてください。最悪のシナリオとして毎月負担は19万3501円(11万7356円+7万6145円)となります。

金利が今後どう変化していくかは予想が難しいのですが、住宅金融公庫は過去最高金利が5.5%、最低が2.0%で、金利差は最大3.5%となっています。無理をしない範囲(現金を手元に残しておくことも必要です)で繰上げ返済をすれば、余分な利息を軽減させる効果も高くなります。

ご主人が定年を迎える前に、また、お子さんの教育費が重くなる前に住宅ローンに一区切りをつけようとする資金計画はとても素晴らしいと思います。2人目のご出産時の不安については、今から少しづつ貯金をして現金を蓄えておけば、それほど不安にはならないはずです。

なお、資金の出資割合を考慮した持分をご主人と奥様で按分し、贈与税の負担が発生しないように注意しましょう。

【関連サイト】財形融資の過去の金利はこちらで確認することができます。

 予算3〜4000万円程度で、新築の一戸建ての購入を検討しています。私(33歳)はサラリーマンですが、今年の8月より病気療養中で会社を休職している状態です。そのため住宅ローンが組めるか心配なのですが、どうでしょうか?ちなみに自己資金は200万円で、現在の会社には12年間勤務しています(2004/08/25 ミヤケさん)。

「どういった病気なのか」「回復の見込みがどの程度あるのか」によって判断は異なるものと考えられます。かなり個別性が強いご質問のため、残念ながらこの場でのご返事はできません。骨折や盲腸といった程度であれば、恐らくご心配はないと思いますが、団体信用生命保険に加入できない(ただし、公庫は任意加入です)場合は借り入れが厳しくなります。直接、金融機関へ問合せをしてみてください。

 【関連サイト】 団信保険と住宅ローンの恐い関係

 この度、新築の一戸建てを購入しました。私(娘)が登記簿上も住宅ローン上もすべて単独で名義をもっており、両親と3人で暮らしていました。ところが、私が転勤となってしまい新居へ両親だけを残して転勤先へ引越しています。一度も新居へ入居することなく、現在も単身赴任中なのです。

 そこで住宅ローン減税が受けられるか心配しています。週3日は親元へ帰っており、親は年金暮らしのため転勤後も仕送りを続けていますが、ローン減税はどうなるでしょうか?(2004/08/24 ミカさん)。

生計を一にする両親が先行して入居しておりますので、ミカさんが新居完成後一度も入居することなく単身赴任となっていても、住宅ローン減税は受けられます。

11月過ぎには金融機関から残高証明書が送られてきますので、必要書類をそろえて来年2月に確定申告をしてください。

 今年(平成16年)3月に1800万円でマンションを購入しました。頭金400万円(夫:250万円 妻:150万円)で残りの1400万円(返済期間は15年)は財形融資から夫を主たる名義人、妻を連帯債務者としてローンを組みました。夫婦2人とも仕事を持ち、収入もほぼ同額なことからマンションの登記簿上の持ち分は2分の1づつにしています。

 そこで質問ですが、「2人の年収」と「マンションの持分割合」が合致していないため贈与税を心配していますが、問題ないでしょうか?また、住宅ローン減税についても妻が産休で一時的に収入が途絶えた場合や、繰上げ返済をした際の注意点について教えて下さい(2004/08/24 井手さん)。

共働きでマイホームを購入した場合、ご夫婦が「連帯債務」の関係にあるということは「2人で力を合わせてローン返済をしていく」ことに等しいので、ご主人と奥様それぞれの年収を持分割合に反映させることが必要になります。ご相談のケースでは2人とも収入がほぼ等しく、頭金の出資割合もほぼ同額ですので、マンションの名義割合を2分の1づつにしても贈与税の心配はないでしょう(なお、最終的には税務署へご確認ください)。

余談ですが、共働き夫婦でもローンをご主人単独名義で組み、奥様が連帯債務者とならない場合は話が異なってきますのでご注意ください。

次に住宅ローン控除と産休についてですが、奥様が連帯債務者ですので、所得税の還付はお2人とも受けられます(ただし持分割合を上限とします)。産休によって収入がストップすると、その期間は所得税を支払っていないことになりますので、当然所得税還付はなくなりますが、職場に復帰すれば住宅ローン控除も復活します。

繰上げ返済の効果について、1400万円(返済期間15年)を金利2.0%の元利均等返済し、返済回数13回目に約100万円を期間短縮型の繰上げ返済すると、返済回数27回まで15か月分が期間短縮でき、およそ32万円弱の利息が軽減できます(財形融資とのことで、金利を2.0%に設定しています)。

 両親(父は72歳)が土地を取得し、その上に建物を建設する予定です。私(単身35歳)は現在、親とは別居しており新居が完成しても当面は賃貸(別居)を続けるつもりですが、相続が発生した際には入居しようと考えています。住民票は親元のままで、別居先には移していません。

 そこで、将来の相続を見越して新築予算(3000万円)の半分1500万円については私が負担(住宅ローン)しようと思っていますが、その場合、税金のことなどを含め土地と建物の名義をどのようにしたらいいでしょうか?(2004/08/23 匿名さん)

まず住宅ローンについてですが、完成後にご本人(ローンの名義人)が住まない場合には住宅金融公庫からの融資は受けられません。公庫は「本人が住む」ためのマイホームに対する融資だからです。他方、民間金融機関の場合は基本的に問題ないはずです。

次に贈与についてですが、この場合もご本人が当分の間、住まないとなると子供(私)から親への逆贈与に相当してしまいます。親が住むためのマイホーム建築費を一部、子供が負担していることになるからです。そこで、贈与税を回避するために建物部分については建築費3000万円の出資割合に応じて、親と子で名義を按分してください。

注意点として、ご本人(私)が新居完成後にすぐに入居しないため、住宅ローン減税は受けられません。なお、生活の基盤をすべて新居へ移し、暫定的に賃貸(別居)していることが税務署に認められれば、ローン減税が受けられる可能性はあります。

 

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最終更新日 : 2011/09/03