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モデルケースで考えてみましょう。                  

夫はサラリーマンで年収は税込み1000万円。妻は自営業。平成12年度と13年度の確定申告を、青色申告で決算しています。年収は売上(税込み)で600万円、青色申告控除後の所得金額380万円です。

新築マンションの契約を済ませ、現在、住宅ローンの申し込みを申請中(審査の結果待ちです)。申込人は妻で、夫は連帯債務者(収入合算)となります。妻と夫の共有割合は5:5の半々とする予定です。

<質 問>

住宅ローン控除を夫と妻の両方で受けたいが、それは可能か?

妻は、入居予定のマンションの一部を事務所として使用します(事務所として不動産登記はしない)。そうした場合、夫と妻はそれぞれ住宅ローン控除を受けられるでしょうか?


ローン控除の適用条件として、専有面積の半分以上を居住用とすれば、住宅ローン控除を受けられるということですが、実際に事務所使用するのは専有面積(60平方メートル)の3分の1(20平方メートル)の予定です。


地代家賃の経費算入について

住宅ローン控除を受けた場合は住宅として認められたということで、事務所としては認められず、従って確定申告する際には経費の「地代家賃」の項目はゼロということになるのでしょうか?ローンの利息分については必要経費として認められるという話を聞いたことがあるのですが、どのように経費算入したらいいのでしょうか?

 

<回 答>

2人ともローン控除は受けられます。「連帯債務者」と「連帯保証人」を明確に区別しましょう。

 <連帯債務>

連帯債務とは数人の債務者が同一内容の給付について、各自が独立して全部の給付をなすべき義務を負い、かつ、債務者の給付があれば他の債務者の債務も全て消滅する債務。

例えば、ご主人と奥様で3000万円の債務を負担している場合、原則はご主人1500万円、奥様1500万円づつの分割債務となりますが、連帯債務となると、ご主人も奥様もそれぞれ3000万円全額の債務を負担することとなります。よって債権者(銀行)はご主人にも奥様にも3000万円を請求できるのです。

 <連帯保証>

連帯保証とは保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担すること。保証債務は債権者(銀行)と保証人になる人との間の保証契約によって成立しますが、連帯である旨の特約を必要とします。

 

モデルケースでは、奥様が住宅ローンの申し込み人(主たる債務者)で、ご主人が収入合算者(連帯債務者)となっています。主たる債務者は奥様ですので、本来であれば住宅ローン控除を受けられるのは奥様だけなのですが、ご主人が連帯債務者となることで、ローンの借り入れを奥様とご主人が共同で起こしていることと同じ意味を持つようになります。よって、2人ともローン控除が受けられるようになります。

一方、奥様が主たる名義人で、ご主人が連帯保証人の場合、主たる債務者はあくまで奥様だけで、ご主人はローンの借り入れを起こしていません。よって、この場合、住宅ローン控除を受けられるのは奥様だけとなります。ご主人には還付されません。

 

<補 足>

上記「連帯債務」と「連帯保証」について、住宅金融支援機構をはじめとする公的機関では収入合算による関係を連帯債務者として扱いますが、銀行などの民間金融機関では収入合算しても連帯保証人として扱う場合がほとんどです。

また、親子や夫婦では収入合算できても、兄弟(姉妹)同士では合算できません。ご注意ください。

 

居住用部分の面積と事務所用部分の面積割合でローン残高を按分(あんぶん)します。

住宅ローン控除の適用条件のひとつに「専有面積の2分の1以上を居住用とする」という内容があります。専有面積60平方メートルの2分の1である30平方メートル以上を居住用としているので、問題はありません。

奥様の登記簿上の持分が50%なので、全体の専有面積60平方メートルのうち、30平方メートルが奥様の所有部分となり、その半分の15平方メートル以上を事務所使用する場合は住宅ローン控除の適用外と考えがちですが、起算となるのは全体面積60平方メートルですので心配はありません。

次に、必要経費との兼合いですが、全体の3分の2が居住用、3分の1が事務所使用となりますので、住宅ローン控除の対象は年末ローン残高の3分の2に対して1%相当が控除され、ローン利息の3分の1相当を必要経費として確定申告することができます。

 

 

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最終更新日 : 2015/03/18